地下商业街如何选择最适合的定位

　　国内地级市地下商业项目开发越来越多，然而大部分地下商业项目经营状况却不温不火，究其原因，除了管理公司后期经营推广不善，其实更多的则是因为前期定位不准的硬伤造成的。有人说，核心商圈的地下商业不存在定位，因为在核心商圈，无论定位做什么，其经营都不在任何问题，乍听颇是，细想则不然。正是因为在核心商圈什么都可以做，那也意味着什么都不可以做，定位成什么都 可以，等于就没有定位。地上商业竞争已经白热化，因为地下无论是空气质量、空间感 、舒适度、形象和档次都是无法与地面商业媲美的，而一个商业项目的定位，不仅决定了项目后期经营状况，也决定了前期定位能否获得投资者、商家和消费者的认同，也决定了开发商是否能够获得最大收益。

　　从国内地下商业项目来看，营销成功惨淡经营的不在少数。如襄樊某商业中心的地下商业广场，经营状况一直让人深为堪忧；国内某著名地下商业开发商在武汉汉正街开发地下商业项目，目前经营情况十分惨淡，地下逛街的人寥寥无几；即便是在国内一线城市有百年商都之称的广州，它的几个地下商业经营状况同样不容乐观，如动漫**城，设计之初原为经营动漫产品，让人耳目一新，然而目前经营现状却是90%的商户以潮流服饰、化妆品、时尚女装为主，只有几十间小铺位在夹层勉强经营。广州**坊，处于百年商圈十三批发市场区域内，原来定位为以青少年主题的商城，目前已经沦落为十三行另一个批发市场。同处广州火车站正门下的地下商业项目——韩*城，目前经营状况同样是令人堪忧。在广州消费力如此强劲，商业如此发达的城市，其地下商业照样会经营死火？那么，地下商业空间应该如何定位，应该遵循什么的定位原则呢？

　　作为地级市核心商圈内的地下商业街，它有以下几个优势：

　　1、位于城市核心商圈，商业氛围深厚，人流量有保障；

　　2、城市绝版地段，独一无二，地段永远不可复制，商家对城市的这种核心地段情有独钟；

　　同时它的开发风险在于以下几个方面：

　　1)、由于地处核心商圈，城市地面商业几乎无所不含，高中低档各类业态均一应俱全，表面也可以这么理解，核心商圈的地下商业，什么都可以做，什么都不能做，因此在项目定位时往往容易迷失方向，到底应该如何定位才是最符合项目的定位。

　　2)、地下商业开发在国内刚刚逐渐兴起，大部分城级市消费者、商家和投资者在短时间内较难接受；一提到“地下”这两个字，在一般的商家和消费者眼里，往往是“防空洞、过道、漏水、潮湿、压抑、气闷”的代名词。

　　我们认为 ，地级市地下商业街定位，应从城市核心商圈整体商业形态和体量研究出发，不能单纯就地下商业定位而定位，通过研究城市核心商业中心的业态特征，对比同类地级市一般业态规律，找出该市商业中所欠缺的或是待升级的商业，从而得出地下商业街的准确定位。

　　1.遵循地级市商业中心的一般业态规律

　　通过我们对国内地级市的商业中心的调查研究，总结出地级市商业中心一般的业态组合及规模规律：一般地级市商业中心的总体规模在15-20万平米，包含3-6万平的超市、百货、电器主力店，2-3万的商业街，2万左右的主题商城，6-7万的专业市场和2-3万平的餐饮休闲娱乐。

　　2.地下商业定位必须地面商业形成交叉与互补

　　地下空间由于先天的局限性，无论是采光、通风和层高等硬件条件都无法与地面相抗衡，由此纵观国内地级市地下商业项目，从大连胜利广场到沈阳时尚广场，从柳州龙城地下商业街到南宁流行前线，从长沙金满地到武汉happy站台，无一不是通过定位中低档商业街或主题化商城来与地面商业错位竞争和互补。

　　填补商圈市场空白，与地面商业互补

　　在对地下商业项目定位时，可以在对照地级市一般业态规律的基础上，寻找地面商业极少或较少有的业态或业种，也就是要抓住地面商圈里的市场空白点，也可以已有的落后的业态进行改造和升级。但要注意地下的消费群必须与现有商圈里的消费群大部分能够交叉，这样才能使地下商业主题有足够的生命力。

　　主题鲜明，专业性较强的主题商城定位

　　地下商业物业还可以通过走主题化的路线来定位。比如如果地面商业中没有出现女性主题、儿童主题、青少年主题、手机数码主题，或是体量不足，或是没有形成统一的市场，那么我们就可以通位为各种主题商城。比如，一个 10000平方米的小型地下商业城，可以做成一个专业市场；又如，一条1000米长的地下商业街可以分成4段主题化的商业街。这样的定位才能避免与地面商业的业态或业种同质化。比如荆州地下商业街就是通过将双通道的区域定位为针对女性消费的时尚 T台，针对青少年消费的潮流前线，针对学生消费的淘宝城。

　　但定位为主题化商城时，尤其要注意主题商业体量，比如在地级市里，女性主题商城不能超过15000平米，如果地面商业已经有15000平，你若在地下再规划5000平米，那么未来经营肯定压力非常大。同时也要考虑，一些特殊的主题如单独的儿童主题商城定位在地面上都经营都难以为继，更何况是地下。

　　3.通过业态组合，“吃、喝、玩、乐、购”一站式消费

　　一站式购物是商业发展的趋势，也是消费者越来越追求的消费需求。由于国内目前城市核心商业中心的开发早在很早之前就已经开发成型，在前期开发时，很多项目还没有形成一站式消费商业，甚至在整个一条商业街里并没有形成真正意义上的“吃、喝、玩、购”一站式消费商业供给，如果地下项目体量足够，可以通过业态优优组合，以此区别于地面商业，从而形成业态互补。

　　我们认为，任何事物都逃不出一般性规律，商业也是如此。地下商业定位最终是由地面商圈业态来决定。当然地下定位时也要综合考虑地下项目的规模、形状，不能说地面缺一个吃喝玩乐购的商业，而地下有5000平米，也想定位为“吃喝玩乐购”一站式综合体，那也不现实。

　　总而言之，地下商业项目的定位，最终定位取决于地面商圈的业态，它必须遵循“上无下有，上有下优，上优下综”的原则，而且就目前国内商业的发展趋势而言，地下商业在地级市不宜走高端路线。

　　地级市地下商业街的几种定位方向

　　·大众化商业街

　　这是国内地级市地下商业街的最为常见的定位模式之一，将地下商业项目定位为与地面商业互补的大众化商业街。

　　·主题商城

　　将广场形式的地下商业地块定位为主题化明确的主题商城，如女性主题、青少年主题、数码主题类等

　　·主力店+商业街

　　将开阔区域引进超市、电玩城、影院等作为主力店，将长条形区域定位为商业街。