观点：明年将是购房机会之年

　　没有成交，又舍不得或不敢降价，开发商干扛着挺过了2011年。年初，一些不甘心的开发商依然幻想：鉴于房地产业在中国经济中的重要地位，政府很快会救市。出乎这些人的意料，2011年马上就要过去，他们的期盼还没有到来。这样的日子，是过惯了好日子的开发商多年没有遇到的。2011年，已经成为开发商难受又难忘、印象深刻的一年。2012年，将是购房人的机会之年。

　　“三限”：引发楼市变局

　　对于今年楼市的现状，开发商普遍认为，这是由限购、限贷、限价这“三限”引发的。

　　2011年2月16日，是楼市变局的重要一天。这一天，被称为“限购令”的“京十五条”出台，对已有1套住房的北京市户籍家庭和可提供5年以上纳税、社保证明且无住房的非北京市户籍家庭，限购1套房，已有2套以上住房的北京市户籍家庭暂停向其售房。

　　政策出台后，因为限制了大量的市场投资和投机需求，被冠以“最严厉调控政策”的称号，也被开发商称为“命运转折的开始”。经过数个月的市场博弈也证明：北京楼市调控见效虽是多方面政策共同催化的结果，但限购明显是其中影响最大的一项。

　　楼市在“限购”的同时，金融机构也开始收紧了钱袋子。去年9月，中国人民银行和银监会下发通知，各商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。今年2月，又一重磅“炸弹”落地：对贷款购买第二套住房的家庭，切实执行“首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率1.1倍”的政策。与此同时，由于准备金率的提高及市场风险加大等原因，银行还对房地产企业的“开发贷款”进行严格控制。“不要说中小开发商，就是像我们这样的大型国企，今年从银行贷款都难。”本市一位国企总经理感慨地说。

　　限购、限贷，这些政策都是购房人看得到的。多个开发商向记者透露，今年以来，开发商在为楼盘申请预售许可证时，如果最新一期新开盘的房源定价超过往期或周边项目均价，就很难拿到预售许可证，特别是一些高端项目，这个措施被开发商理解为商品房的“限价”。限购、限贷、限价，2011年，楼市的调控就在这“三限”中开始了。

　　“房闹”：新版苦肉计

　　限购，限制了大量的市场投资和投机需求。没需求，就没有销售额，这让开发商在融资上失去了自身的“造血”功能；限贷，切断了开发商从银行拿钱的可能，让开发商失去了“输血”的外援；而限价，又封上了房价上涨的天花板，留给开发商的，似乎只有一条路可走，那就是降价。

　　经过了半年的“观察期”，8月份，北京房价开始“hold”不住了，纷纷开始降价。这一轮降价，是从去年上涨过猛的通州项目开始的，如京贸国际城在第一次降价后，死扛了10个月，第二次又“直降6000元”；润枫领尚优惠房源每平方米13000元起价，而该项目2011年5月预售时，均价是每平方米27000元……

　　这种短时间的大幅度降价，让那些数周之前在此购房的老业主“痛失”数十万。在一片“开发商价格欺诈”的维权声中，一些降价项目的售楼处，遭遇到了老业主的“围攻”。从9月10日“教师节”这天开始，京贸国际城的老业主连续两天涌至售楼处要求开发商给说法，并打出了“誓与开发商血战到底，不退差价誓不罢休”的横幅，最终导致了震惊楼市的“流血事件”。

　　除了京贸国际城，远洋一方、北京米拉village、通州华业东方玫瑰等项目的售楼处门前，也都在今年上演过业主非暴力围堵的“维权事件”。在诸多“维权事件”中，外地还发生过老业主给开发商送花圈的“闹剧”。随着一些“闹剧”的频频上演，2011年，楼市也再次出现了“房闹”现象：不管是不是合理，是不是违背契约精神，只要房价降了，就都要到售楼处闹一闹，要求补偿。

　　对于“房闹”这种现象，社会各界众说纷纭：有人认为是老百姓迫不得已的维权之举；有人认为这是无视契约的“无理取闹”；还有人指出，这里面有一部分是开发商联手老业主，演给政府看的一出“苦肉计”：“你看看，政策再不松动，老百姓就要闹事了。”无论怎么说，可以肯定的是，“房闹”事件并没有丝毫影响政府调控的决心和节奏，政府态度的坚决让一些开发商“有些没想到”。

　　“降价补差价”：开发商的妥协

　　既然政策“不松口”，没了市场回暖的预期，开发商不得不在淡市之下，通过降价换取销量，以达到回笼资金的目的。一些楼盘为了避免老业主“闹事”，还破天荒地给老业主“补差价”。

　　京城“补差价”的始作俑者应是京贸国际城，这个在市场中非常活跃的项目，在首次价格下调7000元之时，主动对前期购房销售均价高于每平方米20000元的业主，给予差价返还。

　　之后，同在通州的华业东方玫瑰，在降价后针对业主因开发商降价而实施的“维权”，公布了一份名为“诺亚方舟安全岛计划”的方案，以充抵物业费、车位费等形式，补偿因推特价房而寻求“维权”的老业主。

　　最近的一个“降价补差价”的案例则是“星河湾”。在其上海即将推出新盘的两个项目中，给出了八折到八五折的优惠，给予以前老业主的补偿是原来折扣点和即将推出的折扣点之间的差额，约6亿元左右。“目前整个房地产行业已经遭遇寒冬，这是一个不争的事实。不降价，卖不出去；降价了，对老业主是一种打击。”星河湾地产副总裁梁上燕的这番话道出了开发商目前面临的两难境地。

　　“董事长给我的任务是在春节之前，不管用什么办法，要让账面上趴着6个亿。现在这种行情，我能有什么办法呀？降价呗，再给老业主一些补偿。今年，过得真是难受。”作为一个房地产公司的总经理，肖先生已经没有了以前的趾高气扬。

　　2011年就要过去。一系列事实表明，过惯了好日子的开发商、投资人，楼市都要开始对他们说“对不起了”，“阿猫、阿狗都能挣钱”的日子将一去不复返。

　　2012：购房人有机会了

　　尽管2011年开发商的日子不好过，北京郊区的一些项目也开始降价，但说到全面降价还为时尚早，大部分房企仍在降与不降中徘徊。这也是今年购房人看着市场“降”声一片，仍然买不到物美价廉的房子的原因。不过，伴随着前不久中央经济工作会的定调，2012年，刚需购房人的机会来了。

　　2011年中央经济工作会议中针对房地产的表述是：要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展。之后，在“2011年北京市住房城乡建设情况”新闻发布会上，市住建委相关负责人也强调，北京限购政策按照国务院的统一部署执行了1年，效果明显，目前调控政策处在关键时期。北京市按照中央的决策部署，将坚持包括限购在内的房地产市场调控政策不放松不动摇，房地产市场健康发展需要政策持续。

　　尽管北京对房价的调控目标要到2012年3月份才能确定，但业内人士普遍认为，2012年，才是北京房价真正下降的开始。中原地产市场部总监张大伟分析说，调控拐点和效果刚出现，一旦放松可能面临大幅反弹，房地产会有硬着陆的风险，这应该是政府坚持从严政策，进一步巩固调控成果的原因。经济工作会议以后，期待因为实体经济出现萎缩风险而放松楼市调控拉动经济上涨的部分开发商和地方政府，会重新认识市场，明显下调价格的现象将更加普遍，对于买房人来说，是个出手的好机会。

　　具体到明年房地产的走势，上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，总体而言，2011年是“先扛后撤”的一年，2012年将是“先撤后稳”的一年。市场会在上半年继续低迷，下半年趋于企稳。理由是伴随着经济和房价持续下滑，政策会进行一定程度的调整，首套房贷优惠将首当其冲，部分城市限购会有所松动，个别城市房产税试点后，限购有可能顺势退出。

　　至于明年会降多少，业内人士和专家明显分为两派：悲观派认为，受欧债危机的实质性影响，中国经济面临低迷，牵连到房地产，北京一些郊区项目可能会出现“断崖式”下跌，即降幅在50%左右；乐观派则判断，北京的需求庞大，特别是四环以内的房源，明年北京房价会因地段不同、产品不同而有涨有跌，总体上有5%左右的降幅。北京市房协的有关人士预计，2012年北京郊区商品住宅的供应量还将显著上涨，在已经库存积压严重的情况下，潜在供应量将促使在售项目继续下调售价。未来6到12个月内，北京房价有10%至20%的下调空间。