谢国忠：今年房价将进入第二波下跌

　　中国房地产市场的泡沫正在破裂，而这是几乎不可能扭转的趋势。2011年，国内房价的平均跌幅已接近25%。这不是国家统计局公布的数据，是经过从地产中介手上获得一手资料后分析得出的结论。这是房价下跌的第一浪，也是跌得最急的一浪。

　　2012年将进入房价下跌的第二浪。从现在算起，对很多地产商而言，未来六个月会过得很困难。此前，在2011年的上半年，地产开发商将任何与他们做生意的企业，比如物流、建筑公司等，都变成了地产商的融资平台。这使得地产商在销售不好、银行信贷紧张的情况下维持经营。现在，能够借钱给地产商的相关行业已经借完了。因此，政府说调控不手软，在2012年上半年信贷依然紧张的情况下，还不起钱的地产开发商将会增加，而结果可能是国有化，即亏损或破产的地产商会被国有企业接手。毕竟，多数国企"不差钱"。

　　但与2011年的急跌相比，2012年的总体跌势要缓和一些。因为当房价下跌20%-30%后，急需买房的和一些投资客会进场，交易量就会上升，于是房价走势会出现反复。

　　房地产调整是一个长周期事件，至少三年时间。在货币政策紧缩的情况下，当地产开发商缺乏资金时，只有通过降价来回笼资金。降价会呈现一浪接一浪的方式。每次降下来，大家都以为是底部了，人们就去抄底，此时地产开发商的现金流就转起来了。于是有一段时间就不用再降价。等这一部分人买完以后，开发商又缺钱时，则再启动降价，因为下一波买房的是收入更低、储蓄更少的人了。

　　长期来看，很多地产开发商撑不下去。销售量下降，说明以现在这个价位，房子不好卖。而目前正在建设中的房产建筑面积为46亿平方米，其中住宅面积占33亿平方米。如此庞大的超额库存量，让房产价格上涨的预期几乎不可能实现。

　　房地产最敏感的是货币周期，当货币政策没有明显放松时，房价还会持续下跌。房租回报率一直那么低，说明大家对房价有升值的预期，期待通过房价上升来获利，而不是靠收房租赚钱。但货币政策收紧，这种预期就得不到满足。

　　目前的货币政策应该还要维持两年或更长一段时间。尽管国内通胀形势短线有放缓的趋势，但控制通胀依然是一个长期的任务。较长时间以来，房地产被视为抗通胀的保值投资品，导致房地产备受追捧。因此，2012年货币政策应当依然继续收紧，以压抑通胀的预期，打击房地产泡沫。不过，央行会通过下调存款准备金率来对冲热钱外流--导致热钱外流的原因主要是美元上涨和国内房价下跌。

　　房价下跌的第三浪将在2014年结束。届时，相比2011年初，房价平均下跌了50%。其中，北京、上海等千万人口的大都市，可能房价还会坚挺些，但二三线城市的房价会跌得更多些。