尹中立:房地产调控已进入微妙期

　　2月9日，安徽芜湖市出台了楼市新政，对在芜湖市区购房者给以每平方米50~300元不等的补助，引起了全国范围的高度关注，股票市场也掀起了较大的波澜，9日和10日房地产板块的股票在股市里连续两天涨幅第一，房地产行业的股票平均交易量放大了2倍多。

　　之所以如此，市场认为是房地产调控政策开始出现松动的信号。这个判断无论对当前的房地产市场，还是对股票市场，乃至商品期货市场都意义重大，直接关系到中国房地产市场及宏观经济的走势。

　　假如真是房地产调控政策出现转折的信号，则意味着此轮房地产市场与政府政策的博弈再次以开发商的完胜而告终。笔者曾经在2011年10月份写过几篇有关房地产市场与政府政策博弈的文章，从2003年以来市场与政府政策经过了四轮博弈，前三轮的博弈结果都清楚地表明，“当政府对房地产价格调控影响到经济增长速度时，调控政策就会转向保增长”。因此，这一轮的房地产调控政策在2010年初高调出台时，市场同样有这样的预期。在这种预期的支配下，开发商面对政府的政策调控就显得从容而淡定，他们宁愿通过高利贷融资也不肯降价销售，结果是房地产价格在政策出台后的一年多时间里都十分坚挺。直到2011年第三季度，经过政府多次表态“坚持房地产调控不动摇”后，房价才有所松动。当开发商刚刚准备降价销售时，看到政策有所松动的信号，结果是显而易见的——价格将停止下跌，甚至出现报复性反弹，“让房价回归到合理价位”的承诺将难以实现。

　　房价上涨的势头好不容易得到控制，如果出现反弹是政府不愿意看到的。于是，在芜湖市的消息出台后，新华社及中央电视台等主流媒体立即表态，芜湖的房地产新措施并非松绑调控政策。

　　不管舆论如何分析，部分地方政府想放松政策，这是存在的。为什么这些地方政府在变着花样想放松调控政策？原因在于经济形势的快速变化。从刚刚公布的1月份经济数据来看，经济运行出现了诸多不好的信号，例如：电力消费出现罕见的负增长，同比增长-8%；进出口同比增长-7.8%；钢铁行业从去年11月份开始出现全行业亏损；工程机械1月份销售环比下降四成，同比下降50%；1月份新增贷款7381亿元，比去年1月份及前年1月份少30%左右。这其中有春节因素的干扰，但即使剔除春节因素，经济景气的下滑趋势还是十分明显的，尤其是与房地产相关的钢铁、建材、工程机械等行业的下滑十分突出。可见，正如2010年楼市调控政策出台之始市场预期的那样，调控政策要面临经济保增长的压力了。

　　毫无疑问，当前的房地产调控政策的确面临“控制房价”与“保经济增长”的纠结，有选择地刺激首次置业成为政策的必然趋势。但笔者认为，刺激首次置业的政策难以恢复房地产市场的繁荣，因为财富在少数人手里，大量的年轻人想买房子却没有购买力，而有支付能力的人早已有房子，北京、上海等一线城市如此，在二、三线城市也是如此。房地产市场的扭曲，归根到底是由收入分配的严重不公平导致的。除非放松住房限购政策，让有钱的人重新加入到房地产投机的大潮中去，否则，房地产市场的颓势是难以扭转的。