易宪容：勿以小利诱导民众为高房价买单

　　中国工商银行、农业银行、中国银行及建设银行日前共同研究差别化房贷政策，其中提到“切实满足居民家庭首次购买自住普通商品住房的贷款需求，合理权衡定价，在基准利率之内根据风险原则合理定价。”分析认为，这意味着四大行首套房贷利率将不高于基准利率，并以此来鼓励民众进入住房市场。

　　这次两会上也有代表提出过类似的提案。看到这些消息，实在是感到震惊。可以说，在早几年，在错误的房地产政策引导下，国内房地产市场价格快速飙升。国内房地产泡沫吹得巨大，既有政府错误政策的问题，更有国内银行特别是国有银行放弃社会责任，追求盈利的原因。如果不是前些年过度泛滥的银行信贷扩张，并让这种信贷扩张成为投机炒作者赚钱的工具，国内房地产泡沫是吹不大的。

　　当国内房地产泡沫吹得巨大之后，不仅国内住房市场的价格处于高位，而且这个市场早就把住房消费者挤出市场，变成了一个以投机炒作为主导的市场。近两年来房地产宏观调控，就是要挤出国内住房市场泡沫，就是要让这过高的住房价格回归到合理水平。在这种条件下，这些银行降低住房贷款按揭利率，表面是以优惠政策鼓励住房的消费者进入住房市场，有利于住房消费者，但实际上，这是银行用蝇头小利来诱使住房消费者进入高房价的市场，这些支付能力极弱的民众来承接已经吹得巨大的房地产泡沫。

　　比如，有媒体这样计算，按照差别化的住房信贷政策，一个人购买住房一套，首套首付3成、利率基准。以贷款100万20年还清为例，如果是执行基准利率，月供为7783元，总利息867927元；而如果能打9折，月供则减少为7364.76元，每个月可少还400多元，总利息更是减少100385元为767542元。这些信贷变化，看上去对住房购买者是十分有利的。

　　但是，这种计算是建立在以下几个假定的基础上的。一是这个购买住房者所签订的购买住房贷款合同是固定利率。即购买住房时所签订的合同利率条款20年不会变化。但是，从目前我了解的情况来看，国内住房按揭贷款合同都是浮动利率，这些贷款利率是随着市场及政策变化一年一次调整的。

　　二是假定住房的价格在现有的基础上只会上升而不会下跌。可以说，就当前国内住房市场存在巨大的泡沫而言，当前的房价无疑仍处于高位。在这种情况下，无论是政府通过宏观调控人为挤出房地产泡沫，还是通过继续让房地产泡沫吹大最后自然破灭的途径，目前这种房地产泡沫破灭是必然的。这是谁都不可改变的必然趋势，只不过，这种泡沫破灭的方式不同所付出代价不一样而已。政府通过房地产宏观调控人为挤出房地产泡沫所付出代价小一些，否则让房地产泡沫自然破灭，那么整个中国将要付出沉重代价，日本及美国都有前车之鉴。

　　在这种情况下，政府或国有银行用一点蝇头小利的利率优惠误导住房消费者进入市场，不仅是推这些住房消费者进入高房价的市场，而且也是让这些消费者来承接早几年吹得巨大的房地产泡沫。这种行为肯定是不仁不义的，是对国民的极端不负责任。可以说，当前有些人正打着满足所谓的住房“刚性需求”及鼓励改善性住房需求的牌，来要求中央政府对房地产宏观调控松绑。希望银行再采取7折优惠按揭贷款利率，让这些所谓住房的“刚性需求”及改善性需求的居民进入住房市场。

　　而对于这种住房的“刚性需求”，我早就撰文指出，这是房地产开发商制造出来诱导居民进入高房价市场的一个虚假概念，它是根本就不存在，（因为任何没有支付能力的需求都只能是潜在需求而不是现实需求）。这些人所指的“刚性需求”只不过是居民对住房的一种需要或欲望，如果个人对住房需要或欲望最大而没有实际支付能力，那么这种潜在需求是无法转化为现实的住房需求的。而且在房价过高的情况下要求政府出台所谓的优惠政策让所谓“刚性需求”进入市场，这些提案的实质就是要维护住过高房价，并让这过高的住房价格不下跌，从而来维护这些提案者本身的既得利益，而没有考虑居民的利益。

　　因为，就当前国内住房市场而言，基本是一个投机炒作者为主导的市场。在这种情形下，由于住房投机炒作者出价水平比消费者高，只有住房投机炒作者才能进入这个市场。住房消费者是无支付能力进入这样的市场的。假定这些人所指的“刚性需求”存在，住房消费者也是没有支付能力进入这种高房价市场的。即使政府能够用优惠政策信贷政策减轻住房消费者进入市场的负担，但这些补贴与高房价购买时的成本相比仅是蝇头小利而已。

　　以当前的住房水平来看，假如有一套住房为120万元。如果政府真的采纳这些代表的对“刚性需求”采取7折优惠的按揭贷款利率，那么购买住房者首付30万，做30年按揭贷款90万。当前5年期以上的贷款利率7.05%，那么7折优惠利率为4.935%，那么购买住房者30年连本带息为1604917.6元，其利息为764917.6元。如果同一套住房，价格下跌30%房价就下跌到84万元，首付三成后，按揭贷款58.8万，假如利率无优惠而保持在7.05%的水平，那么30年连本带息为1415427.66元，其利息827427.66元。

　　从这个简单案例可以看出如下三点：一是购买住房负担最重要的部分是本金，本金越低或房价下跌越多，购房者的成本就越低。利率高低虽然有影响，但影响不大。二是如果住房价格不跌，仅仅采取优惠利率，看上去好像为购买住房者争取了利率，但实际上让这些购买住房者承担了住房市场的泡沫。尽管利率优惠到7折（实际这对商业银行是不可能的，这样做银行要亏损，因为5年期以上的存款利率为5.5%），但购房者本金要比房价下跌30%后购买多支付36万。三是如果优惠利率不可能降低到7折这个幅度（因为在当前的情况下，银行这样做的可能不大），那么利率下降而住房价格不下降，总体上购房者负担的减轻程度非常有限。

　　总之，对住房消费者最有利政策，不是什么优惠利率以诱导他们进入高房价的市场，而是让过高的房价全面下跌。当一个以住房投机炒作为主导的市场转型为消费为主导的市场时，那么住房的价格全面下跌也就必然。房价全面下跌才是有利住房消费者的最好途径。银行不要用蝇头小利推民众进入高房价的市场。