透视：“金九银十”上海楼市大降价有多少可能

　　8月，作为传统淡季，市场并未掀起意料之外的波澜。但作为传统“金九银十”旺季前的关键月份，8月市场的表现却可以成全一种对于“接下来如何继续”的判断。

　　问题1

　　供应会不会井喷

　　21世纪不动产上海区域市场中心统计显示，8月首周全市新建住宅项目供应面积为6.32万平方米，环比下降62.56%，时隔近10周后楼市再次回落至10万平方米以下。其中公寓类项目共计有3批次、约2.82万平方米供应，环比下降75.7%；别墅上周依旧有5批次、3.5万平方米供应，但环比下降34.5%。

　　因季节性因素及政策再收紧，8月份供销水平暂时表现为继续下降，短期内市场交投双方的观望态度更强烈。21世纪不动产分析师黄河滔对此表示，尽管7、8月为楼市淡季，但部分选择“抢跑”的已在7月推房、也得到积累客户的下单。目前新增供应的减少可理解为“暂时的平静”，有销售压力的项目或已锁定“金九银十”，正酝酿对策待9月集中上市。

　　对此，同策咨询研究部总监张宏伟也表示，“新增供应稀少的情况可能会在9-10月得到缓解。”同时，他认为，目前房地产市场出现新一轮的政策博弈期，从短期内来看，“金九银十”这个时间点应该还是调控政策继续保持连续性、有效性的一个政策企稳的市场阶段。从这个角度而言，政策的主要导向还是继续维持“金九银十”及下半年量增价稳的市场局面。

　　进入8月以来，由于临近“金九银十”，改善型项目开始逐渐进入市场。张宏伟认为，“沪四条”中叫停外地户籍补税购房等措施，其实就是针对之前规避限购措施而来，该条政策的实质意义在于上海楼市“限购”再度收紧，也是为了限制豪宅及投资客过多进入市场。从这个意义上来讲，上海包含“金九银十”这个时间点在内的下半年仍将是以自住需求为主的市场。

　　问题2

　　大降价有多少可能

　　数据显示，截至8月10日，有20家上市房企公布了中报。这20家房企2011年上半年的存货比去年同期大幅增长了46.3%。

　　库存量攀升及楼市限购进一步从严，将给“金九银十”及随后的房地产市场带来怎样的影响？张宏伟认为，对于大型房企尤其是上市房企而言，无论何种市场环境发生何种变化，企业销售业绩指标、做上市财务报表、逆势扩张是不可回避的市场问题，因此，大型房企将继续采取高速周转的市场策略来应对市场的不确定性。万科就表示，下半年将贯彻快速周转策略，以销售速度作为销售工作的主要控制指标。

　　而在存货量不断增加的市场背景下，大型房企一般会通过阶段性的“策略性降价”，加速项目销售的方式来减轻库存量较大的压力。

　　相关资料显示，上海8月打折优惠楼盘共计133个(含别墅)。在8月打折优惠的楼盘中，有43个项目为新加入促销行列，占8月全部优惠总量的32%。而其中，直接以打折或价格减免的形式进行优惠的楼盘有 108个，占全部优惠项目的81%，环比7月增加了17%。这也说明了开发商正在逐渐将优惠措施简单直接化，因为对于购房者来说，降低房价是最直观，最乐于接受的优惠方式。

　　但业内人士也指出，8月份部分房企出现主动调价迹象，更多是出于完成既定业绩指标的自身运营角度考虑，并非形成降价趋势。

　　问题3：

　　豪宅能否乘势走强

　　据汉宇地产数据显示，单价在4万元以上的豪宅成交面积7月为4.58万平方米，环比上月同期增长24.90%；成交套数为214套，环比增长16.3%。值得注意的是，位列销量榜前5名的，有四个是大平层项目。由于大平层相对固定的客户群体、愈发成熟的产品操作以及星河湾、华润、金地等大开发商的号召力，专家预计，“金九银十”期间大平层的销量仍会逐步提升。

　　此外，高端别墅市场如今也现“抬头”之势。根据搜房网数据显示，2011年下半年上海高端别墅市场共将有45个项目开盘。选择在这种环境中推盘，开发商们有着自己的底气，“现在豪宅市场的主角大平层虽然分流了一部分别墅的客户，但产品定位与别墅差异度不大，基本属于同类产品，这类产品的增多完全是由于别墅土地供应瓶颈所导致的。相反‘限购令’政策出台之后，经过上半年的市场考验，别墅尽管成交量大幅下降，但成交价格不降反升。这一事实会让观望中的买房人清楚地意识到，别墅具有非常强的稀缺性和保值增值性。”

　　但开发商们也表示，不会刻意追求“金九银十”期间的去化速度，“高端产品的销售本来就是一场‘马拉松’。”