专家观点：房地产黄金时代终结 银行成泡沫最大推手

　　“我的一些温州老乡把资金从楼市抽出投到其他项目，他们是对市场最敏感的，风向已经变了”

　　《国际先驱导报》记者魏宗凯、熊金超发自上海、武汉 “这是一个最好的时代，这是一个最坏的时代”。用狄更斯这句知名的话来形容中国的房地产市场，似乎非常合适。

　　温州籍投资客王立强对这句话的感触更深。2003年，王立强带着70万元只身来到上海打拼，和众多温州老乡一样，他选择买房投资。频繁地“买进卖出再买进”后，2008年底他手上有7套房产，扣除贷款，这期间王立强的投资收益翻了十几倍。

　　“那时候闭着眼睛买房都赚钱。”他说。

　　“事实上两三年前，已经感觉市场不好做，购房者观望气氛较浓，有价无市。”王立强明显感到房贷压力较大，只好变现，直到去年卖出自己在上海的所有房产，但他在一些二线城市还是购置了4套。王立强觉得自己比较明智，也比较幸运，如果现在才出手抛售，可能会更为焦虑。

　　对他而言，楼市的黄金时代已经过去了。

　　不过，在资讯机构的数据里，这依然是最好的时代：近日最新全球优选住宅区域“世界等级指数”报告显示的数据表明，全球十大城市的住宅平均价格指数自2005年起仍大幅上升77%，上海五年来房价涨幅高达143%位居第二。

　　买房者：闭眼买房时代终结

　　证明房地产市场依然向好的并非只有数据。随着房地产市场调控政策在一二线城市效应的逐步显现，众多有实力的房产开发商，近来已从北京、上海、广州和深圳、武汉、成都等一二线城市撤离，转投三四线城市。在一二线城市房价上涨的幅度虽渐趋减缓的同时，三四线城市房价的涨幅出现新的飙升，形成“按下葫芦浮起瓢”的现象。

　　“但尽管如此，中国房地产闭着眼睛买房的黄金时代已一去不复返了。”去年以来，记者在北京、上海、广州、武汉、温州等地对投资移民现象进行调查的过程中发现，持这一观点的“炒房簇”已不在少数。

　　透过不久前发布的《2011胡润上海财富白皮书》，我们可以得出，每871个上海人中，就有一个人通过炒房，成为千万富豪。相对于开公司的业主、职业股民和公司金领等“高技术工种”，炒房致富成为过去10年中草根上海人快速敛财的捷径。根据中国房地产信息集团的数据，过去10年中，上海商品住宅均价翻了5倍还多。“过去10年是中国房地产，尤其是上海房地产市场炒房的黄金时代”，中国房地产信息集团分析师薛建雄认为，从2010年开始，黄金时代已经结束。

　　“在上海、北京这样的大城市，投资房地产还是能赚钱，只是没有以前好赚了”。王立强说，为控制房价，上海市政府今年2月份出台楼市“限购令”，再加上限贷令和房产税，现在投资房地产在操作上和收益上远远不如以前。

　　对于刚参加工作两年的北京白领乔志浩来说，婚房有如一座无形的大山压在他和父母身上，“即便在五环六环买套新房，总价也要100万以上，工薪阶层哪能拿出四成首付？”

　　“我们还不如蜗牛，至少蜗牛还有一套属于自己的小小蜗居，而我们，什么也没有。”乔志浩抱怨，早出生5年甚至两年，就像游戏里里的EASY(容易)模式，NORMAL(一般)模式，而现在是HARD(困难)模式——别无选择。

　　知名财经评论人士叶檀认为，中国房地产分为两大周期，2010年之前的10年是房地产发展的黄金年代。随后出台的三大房地产政策，预示房地产新时代到来。黄金时代过后，长期来看，房地产会回复它的本来面貌——居住属性。

　　中介：市场切换太快

　　买房者觉得买房更难，卖房者觉得卖房也更难。主要靠房产成交佣金支撑的中介业务，在成交量大幅下滑的行情下，日子也不好过，一些城市中介门店数量甚至逐日递减。

　　据了解，通过中介完成的二手房交易一般按房款的2.5%收取手续费，由于市场成交量持续低迷，当年一套价值200万元的二手房能获得5万元中介费的红火日子已经慢慢成为历史。多数中介门店陷入亏损直至关门歇业。

　　链家地产统计数据显示，北京6月份过千家中介公司零成交，400多家中介门店关闭。伟业我爱我家副总裁胡景晖称，楼市调控加速了中介行业洗牌。在北京限购令出台之初，部分小中介公司已被淘汰，尤其一些“夫妻”小门店关闭。

　　来自21世纪不动产上海区域的统计数字显示，上个月上海二手房成交套数逼近盈亏平衡点的“生命线”。据上海德佑地产副总经理罗亚东介绍，2010年3月，上海的房地产中介门店约有1.3万家，目前已减少至1万家左右。汉宇地产董事总经理施宏叡提供的数据则更为惊人：近几个月来上海全市中介门店数量正在以每月2%～3%的幅度减少。不少独立经纪人为保障生活，已选择去大型中介门店做拿底薪的全职经纪人。

　　上海一家中介公司的经纪人刘华东特别怀念去年底生意好的那段时光，“每天房地产交易中心大厅都挤满人，多得有些恐怖！不用出去跑，坐在门店里一天也可以做5、6单业务。”而现在，很多经纪人主动出击找房源，找买家，给以前客户群发房源短信，即便如此也没有生意。公司里员工连续几个月没有生意，靠那点底薪根本养不活自己。“走了就走了，没人挽留，流动性大的行业特点，加上冷清的行情，使得辞职或辞退这种事几乎天天都在发生”。

　　据介绍，在上海，综合开店的租金、电费、通信费、人力成本等因素，外环内中心城区中介市场公认的“盈亏平衡点”在15万元/月左右。可是现在靠租赁业务的佣金，远远不够维持生计。

　　开发商：寒意阵阵

　　房地产市场的阵阵寒意也传导到一手房的开发商层面。从房地产上市公司已披露的信息来看，上半年业绩明显出现分化，多家公司净利润下降100%以上，甚至有5家预告下降超过200%，龙头地产企业依然保持强势增长态势，而一些中小房企则业绩增长放缓甚至亏损。2010年同期净利润高达4亿多元的嘉凯城，今年中期业绩甚至不够买一套豪宅。有一些企业虽然上半年业绩依然靓丽，但依靠的却是之前的销售项目。

　　寒意并没有消失的迹象，反而正渐渐变浓。以北京为例，7月北京新上市期房住宅签约率仅为7.1%，创近4个月新低。某机构的数据显示，截至6月底，北京、上海、广州、深圳四大城市的可售面积按照周平均成交量计算，去库存时间分别达到16个月、10个月、7个月和12个月。此外，武汉、杭州、宁波的去库存时间甚至高达21个月、22个月和29个月，另有南京、福州、苏州等城市的去库存时间也超过1年。

　　上海绿城玫瑰园开发有限公司副总经理沈旦临告诉记者，严厉的宏观调控政策让不少中小开发商元气大伤，年初制定的销售任务现在看来已遥不可及，能完成一半已经不错。

　　一方面是销售下滑，另一方面是资金吃紧。从银行获得贷款越来越困难，信托融资又被各大银行叫停，开发商正面临着有史以来最脆弱的资金链。

　　另一个数据更能体现开发商的生存状况，今年前7月，房地产行业内公开的股权并购总涉及金额比去年同期翻番。并购的案例数量和并购总金额及平均单案例并购金额均创造历史新高。

　　喜欢自称为“操盘手”的上海火宏投资发展有限公司营销总监刘春也称，住宅项目的黄金时代已经过去，一些地产大佬纷纷转型进军商业地产项目也说明楼市热点开始切换。

　　“我的一些温州老乡也把资金从楼市抽出投到其他项目，他们是对市场最敏感的，风向已经变了。”他说。

　　房价跌不跌要看银行

　　不过，黄金时代终结，不等于房价立刻就会下跌。

　　记者在采访中接触到的一些海外投资移民有相当一部分是“炒房族”，由于触角敏锐、眼光独到，这些人大多在前些年中国楼市价格暴涨中获利丰厚。近两年来，这些人将自己投资重心转移到了包括香港、澳门在内的海外房地产市场及国内的三四线城市。

　　他们认为，随着政府调控政策的落实及保障房力度的加大，一二线城市的房价上涨的空间有限，但三四线城市却还会保持相当的升值空间。因为目前我国城市化进程仍在加速过程中，带来了房地产的刚性需求。这种刚性需求在在一二线城市已趋于饱和，相当一部分城市居民家庭购置了两套及两套以上的住房。武汉电力部门的一项调查显示，每年武汉中心城区零电费的房产多达5万套，这说明相当一部分市民为家庭未来住房需求进行了相当的储备。

　　“其实，中国楼市泡沫的最大推手不是政府，也不是开发商，更不是炒房族，而是银行。”一些近年开始在海外炒房的投资移民说，“现今银行房贷模式在任何一个国家都极为少见，这种房贷模式想要国内楼价不涨很难。”

　　以一户开发成本为8万元的房产为例，开发商售价10万元，炒房客首付20%即2万元后，即可贷款8万元购得房产。如果炒房客再以20万卖出，新的购房者只需出4万元，就可通过银行房贷购得房产，因为银行房贷不是以房产成本发放的贷款，而是以售价总额的80%发放的房贷。如此炒下去，表面上金融风险在银行，实际上却落在了房客身上。

　　他们认为，目前，一些银行在落实调控新政的过程中加大了首付比例，但其基数依然以房屋售价为主，这是调控政策难以奏效的一大原因。不过随着银行房贷模式的进一步完善，楼价只涨不跌的时代无疑将成为历史。

　　“买，不买”在看“拐，不拐”

　　黄金时代已然过去，需要房子的人仍然在纠结，买，还是不买。而专家们的“口水战”则是，房价在下半年“拐”或是不“拐”，不少购房者最后后悔的是，在“拐”与不“拐”的争议中，错失了买的机会。

　　“房价的每次上涨、下跌都影响着我每根脆弱的神经。”上海一家零售企业的部门经理李小姐仍然在纠结，房价高的时候不敢买，怕会跌下来；房价低的时候又觉得还会再跌。

　　今年上半年的楼市恰如一杯“温吞水”：一方面，政府不断加大政策调控力度，不少刚性需求的买家选择了“等一等”；而另一方面，房产商“咬定房价不放松”，商品住宅成交均价依旧“坚挺”。以上海为例，如今商品住宅均价一直在去年下半年成交均价附近徘徊。这样的僵局下，外界所预测的房价“拐点”从5月拖到6月，又拖到7月，依然没有现身。

　　上海易居房地产研究院综合部部长杨红旭认为，下半年北京上海两地楼市将由上半年的量减价稳转向量增价跌。原本上半年达到预售标准的项目，很多企业不愿、也不敢推盘，随着开发商资金链越来越紧张，下半年推盘量必将放大，而在当前这种形势下，不促销，难旺销。推盘加降价，结果只能是量增价跌。

　　其他一些专家也认为，资金压力将迫使开发商作出价格调整。从3季度开始，预计促销和降价策略将被越来越多的楼盘采用，降价幅度也会越来越大。

　　一些业内人士认为，房价可能出现10%～20%的跌幅。即便如此，从历次楼市调控来看，在庞大的需求下，房价一旦出现这样的跌幅，就马上会有大量需求释放，导致下调的房价筑底回升。对于很多买不起房、甚至希望房价能够回归几年前水平的人来说，这样的调整也就难言“拐点”了。

　　这些地产界叱咤风云的标杆人物，在退，也在以退为进。退是思考，也是寻找，寻找公司的方向，寻找这个市场下一个十年的方向

　　《国际先驱导报》记者张皓雯发自北京 没有了他们的地产江湖，将是一个什么样的江湖，目前还看不出来。不过，没有了他们的地产江湖，的确是不如从前热闹，他们正在把热闹带到别处。

　　随着中国房地产黄金十年的终结，王石、任志强、冯仑，这些当年响当当的地产大佬们，选择了不同方式的“退”：王石去美国哈佛游学，任志强退职，冯仑辞职。当年的风云人物中，没有“退”的只有潘石屹，不过，他似乎已经不那么专心地产了，确切说，是传统的地产——圈地、盖房子、卖房子，再圈地。他带领SOHO搞网络销售，搞产品创新，总之，尝试的都是新东西，只不过，这些东西和房子有关而已。

　　进入微博江湖

　　对于中国的房地产市场而言，2011年能否算作标志性的一年，也许需要站在下一个十年的高度回看才能知道，但是2011年，对于这些最早进入中国房地产市场的，被喻为“第一个吃螃蟹”的人而言，的确可以算是值得纪念的一年：1月，万科董事长王石去美国游学一年，接下来的两年有可能还会去欧洲继续游学之路；4月10日，任志强正式宣布退职，并卸任华远集团董事长一职，四天后，冯仑辞去万通地产董事长一职。

　　此时的潘石屹倒是没什么变化，但是他掌控下的SOHO中国，变化在2010年就已经开始：他将亲手组建的勘称精英的销售团队裁掉了一半人。2011年，这些调整都已经完成，潘石屹开始了网络营销，通俗点说，就是把房子拿到网上拍卖。而此时坊间的风言风语已流传了一段时间，称潘石屹淡出管理层，“退隐”为“张欣背后的男人”。

　　张欣是潘石屹的妻子，SOHO中国的首席执行官。她曾经留学剑桥、做过华尔街投资顾问，不但有着更为国际化的事业，还被外界视为带领SOHO中国突破发展瓶颈的一个强势人物。

　　随着几位地产大佬或明或暗的“退”，房地产市场似乎没那么热闹了，而微博则增色不少。

　　有人在微博上透露，曾有人问任志强如何看王石去哈佛读书，“老任真敢说：‘读书说明他认为自己学习不够，我要去哈佛，也是讲课。’全场大笑，他还不过瘾：‘我退就退了，不占那个位置。’”

　　而王石的调侃功夫也不赖，有人在微博上留言给他“您还没有死啊？”他回复：“着啥急，只要活着早晚有一天。”

　　王石的微博上，坐地铁、看话剧、对城市的感悟，对人生的看法……，图文并茂地勾划着他紧密的行程：学习、到各地考察、参加论坛，偶尔也逛逛书店，休休闲。万科的员工要是想知道老板的行踪，都会习惯性地看一下王石的微博。

　　而潘石屹和任志强则成了不折不扣的微博红人，随时发表对各类事情的看法，并不时在微博上“打情骂俏”。两个人最新的感慨是关于北京市关停非法的农民工子弟学校的事情，任志强慨叹：“为啥不能先转后拆呢？失去希望的孩子啊。”潘石屹则回应“大家来关心每一个孩子！”

　　6月1日，在北京有两件事情非常火，一个是正在热映的《功夫熊猫2》，一个是任志强的“粉(丝)见(面)会”。

　　“俗话说，人走茶凉。但退职的任志强丝毫没有感到落寞，穿着海魂衫，以渔夫形象出场的任志强，愣是像功夫熊猫一样赢得满堂喝彩。”有媒体说。

　　只不过“换了张床睡觉”而已

　　“第一代地产大佬们的集体隐退，也表明中国房地产业正渐渐步入成熟，个人英雄主义的光环慢慢褪色。”业内人士表示。

　　不过，没有人承认“隐退”。

　　尤其是任志强，几乎是咬文嚼字地强调“没有退休，而是退职”。当有记者不依不饶地继续追问他，打算什么时候彻底不干房地产了，他几乎要吼了起来，“我为什么彻底不干了？！”

　　他从华远集团总裁职位上卸任了，但仍然是华远地产(上市公司)的董事长。掌舵集团与掌舵香港上市公司有何差别？外人无法知晓，但是据他自己表示，此后可以接受一些客座教授之类的社会职务了，因为“快退休了没人管了”。

　　不过，任志强发表最多看法的，参加最多活动的，仍然是房地产方面的。对于政策，对于房地产未来的走势，他仍然是口无遮拦的“大炮”，只不过人到花甲，比前几年平和了不少。

　　而王石即便是去游学，也是带着万科董事长的头衔。“公司的头头有事随时都会向他汇报。”万科的人士透露。万科已经习惯了这位神龙见首不见尾的董事长，对他们来说，在国外读书的王石要比登山的王石更容易联系。

　　对王石来说，游学也是为了万科。“游学最主要的原因是学习如何在新的经济市场变化下，带领万科这样的传统企业迎接新的挑战。”王石说。

　　业内人士分析，王石希望推动万科的国际化。但现在万科管理团队尚无足够的国际视野、海归经历和国际化的资源信息。

　　他去哈佛，对万科而言，也许是个契机。“老王在哈佛一年，会给万科带回多少哈佛学子呢？”曾任《万科周刊》主编的成全机构董事长全忠曾在微博上感慨。

　　另一位退出的地产大亨冯仑，虽然从万通地产董事长之位上退下来，但是仍为万通控股的董事长。万通地产股权未变，其对万通的控制力也未改变。

　　任志强调侃冯仑此举不过是“换了张床，换了个姿势睡觉”而已。

　　不过，变化依然有，冯仑的一个转身，推动了两个转型：万通将从一个纯粹的地产公司，变为集资产管理、基金业务、住宅和商业地产、工业地产于一身的“大万通”体系，而冯仑自己，则从开发商转型为操盘战略的“资本家”。

　　至于潘石屹，面对风言风语，从来没有承认过淡出SOHO中国的管理层。就连玩微博被斥为“不务正业”，他都说是出于做生意的需要。

　　“我想更多地思考公司的发展方向，这就要求和社会有更广泛的交流。”他说。他不但自己玩，还带来公司玩了很多新东西：网上拍卖房子、将住宅当成创新产品来设计。他提出，公司要作“苹果”，而不能作“脑白金”。

　　这些地产界叱咤风云的标杆人物，在退，也在以退为进。梳理他们“退隐”的脉络不难发现，他们已经看到了黄金时代的逝去，退是思考，也是寻找，寻找公司的方向，寻找这个市场下一个十年的方向。

　　“路总是要走的，别担心。这一代人已经历过许多了。不在乎再做一次选择。”任志强曾这么说。