中国楼市真走向十字路口了吗？

　　2003年以来，中国房地产市场遭遇多少次政策调控了？如果真要统计各部门出台的形形色色的政策，恐怕还真统计不清楚。但是，有一个事实不容否认，那就是房价一直在涨。2003年，京西五环内鲁谷地区的房价大概每平方米4000元，今年最高的时候，价格达到了每平方米将近3万元。北京各区域房价的涨幅大抵如此，有些区域甚至还要高。全国很多城市，和北京的涨幅大抵也不会相差多少。

　　那么，是不是说房地产调控就没有起作用呢？也不是。为什么今年以来，包括北京在内的很多被限购的城市，房价停涨了呢，我想正是因为采取了限购、限价、限贷这几项真正起作用的调控措施。应该说，过去多少年采取的很多措施，都不及这“三限”叠加的效果来得好。如果没有这些直接的干预措施，在当前通货膨胀的背景下，供需仍不平衡，很难想象房价不涨。

　　在此背景下，最疑惑的也许是开发商了。限购会持续下去吗？该如何应对？

　　粥少僧多，供不应求，故采取限购措施。如果事实证明这种措施是最为有效的，在供需尚未达成基本平衡之时，为保障房建设赢得时间，恐怕限购持续的可能性还是相当大的。但是，限购有那么可怕吗？即使以北京须连续五年纳税证明这样的最为严格的限购措施来看，遑论外地城市多为一年了，北京乃至全国，每年新增的符合购房资格的群体有多大？每年满18周岁的年轻人群体有多大？这些都无疑是天文数字，因此，市场需求以及符合购买资格的人或者家庭，比起住房供应而言，限购起到的作用比想象中也许要小得多。随着时间的推移，限购的政策效应将递减。虽然如此，限购的确是降低了短期需求，加上巨量保障房对商品住房需求的分流，对于开发商而言，就面临短期内如何消化存货的问题。在这样的市场背景下，短期市场需求缩减了，开发商如果还习惯于像过去那样，片面依靠银行大资金维系，大规模圈地，快进快出，也许就要想一想风险了。房地产项目占用资金量大，即使是某个盘不顺，牵一发而动全身的风险，稍有不慎便可发生。眼下舆论正在热议限购扩大范围，一旦二三线城市限购扩大，在一些开发商已经显得有些力不从心的节骨眼下，部分开发商依靠全国化布局平衡风险的开发模式，也许将面临新的挑战。上半年开发商的财报数据，还真不是决定谁能笑到最后的关键。

　　与之形成对照的是，诸如合生创展、中海、龙湖等，这种或手握优质地块、资产，土地规模或货量适度，或业态配比相对多元的开发商，在这种限购背景下，日子也许会过得并不差，在前述类型开发商焦头烂额时，择机出手，也许将迎来新的增长机遇。

　　在中国可预见的漫长的城镇化过程中，房地产注定是一个长期的焦点。只要有供需的矛盾存在，调控就难以避免。只要你立志要干房地产开发几十年，就难以逃避调控周期。一旦你的资产价值管理与调控周期相悖，遭遇波折，就难以避免。文无定法，也许并不存在一种一劳永逸、战无不胜的地产模式，关键在于你要踩准调控的乐点，做好你的资产价值管理，如何在数量、效益和安全之间找到平衡。大道理其实谁都明白，关键是面对诱惑时，能不能把持住。当年孙宏斌的顺驰，并不是败于调控，以及市场不好，正是兵败于没有合理配置资源，片面追求数量，忽视了资金链条的安全。相对于当年顺驰的棋局，今天某些开发商的战线要长得多，甚至脆弱得多，市场的窘态如果持续较长时间，风险并不比顺驰小。所以，对于房地产企业而言，根据宏观政策趋势和市场的变化而变革，应成为永远不变的主题。我所熟悉的开发商合生创展，早在1998年就领先同行，在香港上市；2001年开始全国布局；2004年销售额率先过百亿元；近年来，当地产宏观调控愈演愈烈，众多开发企业开始拼规模的时候，它则提出向内涵集约型增长转型。也许从规模上讲，合生算不得行业翘楚，但是，若论资产价值管理、可持续发展，无疑领先同侪。很多年前，万科王石就说过一句话:“万科不是地产航母，合生创展才是中国房地产界真正的航空母舰。”也许王石的真实意思是，并不是说航空母舰的规模有多大，而是它内部的资源配置。合生的例子并不是孤案，中海、龙湖的骨子里，都有着相似的成长基因。观察地产企业，不要被它表面风光的销售额所迷惑。

　　因此，面对庞大的市场需求，即使面临宏观调控，房地产并没有真正走向所谓十字路口，相信房地产市场化的道路不会被阻塞。需求就摆在那里，就看你能否抓住。适应变革，领会冯仑说过的一句话——“调控就是让地产商学会过日子”，做好你自己，前路还很光明；不适应变革，只会过好日子，不会过正常日子，不看前路，只知道埋头走路，碰得头破血流，那也不稀奇。