易宪容：房地产泡沫破灭之势无法阻挡

　　当前国内金融体系的风险，在于我们从未经历过住房价格出现周期性调整所面临的风险，在于对国内房地产泡沫有多大还没有足够的、比较全面的认识。而任何系统性风险存在不可预测性，对此保持高度警觉。

　　对中国金融体系风险的认识，角度不同，利益不同，所看到的景观也完全不一样。在国外的不少投资看来，如果按照成熟的市场经济标准，那么中国金融体系正面临着风险。因为，无论是银行信贷膨胀、地方融资平台扩张，还是房地产泡沫破灭及银行贷款景气下滑周期中的恶化，都是导致金融体系恶化的诱因。不过，在国人看来，中国金融体系有风险，但基本上还都在可控范围内。

　　中国金融体系的风险到底有多高，只要看一个现象就可以见叶知秋了。截至8月31日，国内16家上市银行公布了上半年业绩，其利润达4610亿元，同比增长达34%，各银行年化净资产收益率普遍达到20%。在全国利润额最多的十大企业中，其中银行占8席，工商银行(601398)更是成了国内最为赚钱的上市公司。可以说，这是国内银行有史的以来业绩最佳水平。不过，奇怪的是，以国内银行上市公司如此好的业绩，股市却接连阴跌，不少上市银行股价相继跌破了一年来最低价。这是为什么？因为市场担心国内商业银行的业绩不可持续，担心国内金融体系可能爆发系统性风险。

　　中国金融体系与美国金融体系最大的不同是以银行为主导，国内90%以上的融资通过银行体系。不仅银行利率决定了国内金融体系的价格，而且银行体系的风险决定整个金融体系的风险。因此，证券市场担心上市银行的风险，其实就是担心国内金融体系的风险。而国内银行体系的风险，就在于房地产泡沫破灭的信贷风险。

　　近二十年来，国际上金融危机的爆发，无不与房地产泡沫破灭导致的信贷风险有关。而从2003年以来，中国房地产泡沫已持续了近十年。这个泡沫，可从以下几个方面来看。第一，十年来各大中城市房价涨幅基本上在5倍以上，而北京这样的一线城市更在8倍以上。第二，由于房价上涨，购买住房就能赚钱成了"真理"，成了人人皆知的赚钱工具。遂引发全民投机炒房。

　　不过，无论地方官员、金融机构管理层，还是房地产开发商及多套住房持有者，均否认其存在巨大金融风险。比如说，当前银行逾期贷款在增长，就被理解为其占贷款的比重小，而不良贷款余额及不良贷款率都在下降。因此，银行信贷风险在可控范围内；而政府融资平台贷款余额高，四大国有银行所占比重也高，但到目前为止其不良贷款率奇低，因此，这些贷款不仅没有问题而且还是质量较好的资产。又比如，四大国有银行管理层都出来说，他们已发放的住房按揭贷款首套贷款所占比例在95%以上，因此个人住房贷款的质量良好，根本不存在风险。根据银监会对住房贷款的压力测试，房价下跌50%，对国内商业银行影响不会太大，或国内商业银行在房价下跌50%的情况下可以承担其风险。国内整个银行信贷根本就不存在多高风险或有风险也是在可控范围内。

　　但是，上述这些分析是建立在两个假定条件下的，一是房价不会大跌。确实，只要房价不跌，国内的银行房地产信贷就不存在风险，也不会出现多高的信贷不良率。二是假定政府公布的统计确切反映市场实情。只是实情并非如此。巨大的房地产泡沫要被挤出，其破灭之势是谁也无法阻挡的。如果当前住房按揭贷款自住率比例真占95%以上，在政府统计报表中每年房价又上涨不高，那么这一年来的房地产宏观调控岂非多此一举？其实这个95%就是当前享受优惠利率的贷款者的比例。而据笔者了解，住房投机炒作者会以多种办法来证明所要购买的是第一套住房。

　　近十年来国内房价飙升，房地产泡沫吹大，银行信贷及优惠税收政策是起了很大作用的。

　　到今年6月末，全国主要金融机构房地产贷款余额10.26万亿元，其中个人住房贷款余额6.26万亿元。这两个指标都比2008年底时增长了一倍。有人估算，在当前55万亿左右的银行信贷中， 60%至70%都是与房地产有关。无论是房地产上下游产业的企业的贷款，还是企业及个人住房及土地抵押贷款都是如此。房价上涨时，这些贷款风险自然隐蔽起来，但是如果房价下跌，其风险究竟会有多高是十分难以测算的。而且如果某个资金链环节断裂的话，很有可能引发金融市场系统性风险，其金融风险不仅会全部暴露出来，而且也很容易迅速放大与蔓延。

　　笔者由此认为，当前国内金融体系的风险恰恰就在于国人从未经历过住房价格出现周期性调整所面临的风险，在于国人对国内房地产泡沫有多大还没有足够的、比较全面的认识。而任何系统性风险存在不可预测性，若等到国内金融体系的系统性风险发生后再来关注，那将为时已晚。因此，我们对国内银行信贷风险及金融体系的风险，特别是房地产市场信贷风险无论如何应保持高度警觉，应有足够清醒的估计。（中国房地产培训第一门户网）