专家解读南京房地产企业相关税收政策

　　近年来，我市房地产行业得到了快速发展，但由于房地产企业涉及税种较为复杂，常存在这样或那样的涉税问题。为引导房地产企业健康发展，让其成为改善民生，促进地方经济发展的重要力量，本期《南京税务》专门收集了相关事例进行解读。

　　定金是否应当申报缴纳营业税

　　近日，税务机关接到一家房地产公司的咨询电话，该公司在销售房屋过程中收取了客户定金，没有纳入“预收账款”核算，而是计入“其他应付款”核算，认为定金是有可能退还客户的，那么，该公司的这种做法是否正确？

　　根据修订后的《营业税暂行条例实施细则》第二十五条规定，纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。定金是指合同当事人为保证合同履行，由乙方当事人预先向对方缴纳一定数额的钱款。根据《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答(之一)〉的通知》(国税发[1995]156号)已明确规定：“问：对于转让土地使用权或销售不动产的预收定金，应如何确定其纳税义务发生时间？答：纳税人转让土地使用权或销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。此项规定所称预收款，即包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。”因此，房地产企业取得的销售房屋预收的定金，应该按规定申报缴纳营业税。

　　使用出售前的商品房也要缴纳房产税

　　最近，我市某房地产企业在位于市区的繁华商业街上开发了一个房地产项目，因为工程较大，建设周期又长，该公司为了收获更大的经济效益，便动起了自己开发的尚未出售的商品房的主意，该公司将工地上多余的几个房屋和门店出租赚起了房租，同时还把一套房屋临时出借给一个朋友免费使用，但税务部门检查时发现该公司并未就这部分房产缴纳房产税。

　　税务机关提醒纳税人，根据国家税务总局国税发[2003]89号和江苏省地方税务局苏地税发[2003]178号文件的规定：“鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税”。企业将自己空置的尚未出售的房屋自用或出租、出借的情况，均应按规定缴纳房产税。

　　清算后再转让房地产

　　如何申报土地增值税

　　国家相关政策规定，对符合条件的纳税人应进行土地增值税的清算或主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。目前在房地产企业按规定进行清算后，很多房地产企业清算后又再发生转让尾房等房地产销售行为，对再转让取得的收入土地增值税如何申报缴纳？

　　《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)第八条以及《国家税务总局关于加强土地增值税管理工作的通知》(国税函[2004]938号)第三条规定，“在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额除以清算的总建筑面积”、“纳税人因经常发生房地产转让而难以在每次转让后申报，是指房地产开发企业开发建造的房地产、因分次转让而频繁发生纳税义务、难以在每次转让后申报纳税的情况，土地增值税可按月或按各省、自治区、直辖市和计划单列市地方税务局规定的期限申报缴纳。”规定，对于房地产开发公司清算后再转让房地产的，需按月进行土地增值税申报。

　　房地产开发过程中

　　勿忘缴纳印花税

　　房地产企业在房产开发经营过程中涉及缴纳印花税的主要包括取得土地、设计施工以及最后的房产销售三个环节。

　　房地产企业在取得土地环节签订的土地使用权出让合同或土地使用权转让合同属于印花税“产权转移书据”税目征收范围，应按所载金额万分之五计算缴纳印花税。

　　房地产企业在开发项目的设计施工环节主要会涉及项目勘察、设计时所使用的“建设工程勘察设计合同”、工程施工时所使用的“建筑安装工程承包合同”以及向银行借款所签订的“借款合同”。其中，建设工程勘察设计合同包括勘察、设计合同，按收取费用万分之五缴纳印花税；建筑安装工程承包合同，包括建筑、安装工程承包合同，按承包金额万分之三缴纳印花税；借款合同是特指银行及其他金融组织和借款人(不包括银行同业拆借)所签订的借款合同，按借款金额万分之零点五缴纳印花税。

　　房地产企业在房产销售时签订的商品房销售合同属于印花税“产权转移数据”税目征收范围，按所载金额万分之五贴花。（中国房地产培训第一门户网）