商业地产市场火爆 房企无奈转型

　　“2010年至2020年是商业地产的黄金十年。”近两年来，上至商业巨头，下至民营投资，人们无不坚信着这一论调。诚然，随着城市化进程的加速，商办物业正在迎来新的需求与机遇，而住宅市场的严厉调控又促使大量资本进驻商业地产。各种利好之下，商业地产市场群雄并起的火爆场面不断升温。

　　只是，“火爆的背后未必真的景气”，高力国际商铺服务副董事朱喜平的这一感慨似是对扎堆转型的房企现状最为客观的评价。比专家更为谨慎的则是时刻盯着地产行业的相关部门，在上海，一纸商业期房限贷令虽然算不上重拳，但原本商家最爱的“不限贷、不限购”开始有了附加条件。而北京、武汉、青岛等城市各自推出非住宅房产税，租赁、转让土地税等各类通知也层出不穷。至今，这些税费法的确还未对整个商业地产市场造成巨大的冲击，但其背后的意义却极其深远——原本逍遥于调控外的商业地产，如今也逐步进入监管，若是“热”成了社会问题，调控序幕可能会随时揭开。

　　调控警报事出有因

　　住宅市场限购限贷后，商业地产得益于调控之外，逐渐成为了投资客的新宠。据中国商业地产联盟发布的《2010-2011中国商业地产发展报告》显示，2010年，商业营业用房和办公楼开发投资完成额分别达到5598.9亿元、1806.5亿元，分别增长34.2%和31.2%；相应的销售额分别达到5354亿元、2149亿元，分别增长46.3%和31.2%。

　　而今年以来，一线城市的商业地产投资仍在迅速增长。据佑威机构数据统计，今年年初至今，上海新增土地市场供应中，商业办公地块出让总量同比提升34%，达到126万平方米，规划建筑面积达到261万平方米。前7个月上海写字楼和商铺的成交总量，在过去6年同期中排名第一，且比6年的平均水平高出了15.43%。中国土地估价师协会研究称，未来两三年里，上海市场新增的商业办公项目将以30%左右的增幅入市。而市场存量方面，截至7月底，上海写字楼市场存量达到市场峰值28674套，同比提升16%，如果按7月的销售量计算，最起码要21个月才能消化完毕，这还不算未来的市场新增供应。

　　随着供应量的不断增加，市场的风险自然也逐步加剧，加之明后年恰逢新政后各房企还款高峰期迫近，这般敏感的节点时刻，政府出手干预也便显得合情合理了。今年7月，银监会主席刘明康在2011年第三次经济金融形势通报分析会议上，第一次对商业地产抵押贷款提出具体要求，明确银行对商业地产抵押贷款的房贷标准应大幅高于住房按揭。一个月后，上海银监局发出商业地产信贷风险提示，要求禁止个人消费信贷用于购买商业用房。同时，上海各商业银行必须在商业用房竣工验收成为现房后，才能对买房人发放商业贷款，而之前的要求仅是在结构封顶后。

　　“政府的这一举措，主要还是为了防止消费类贷款购买商业地产，也是为了控制总体信贷规模保持相对平稳。”同策咨询研究部总监张宏伟如是说。他同时向我们分析，今年以来上海市主要银行个人房贷减少，但个人消费贷款却猛增，一定程度上应该存在消费类贷款购买住宅或商业地产这种打擦边球现象；当前上海银监局收紧个人消费类贷款购置商业地产，也是防止个人贷款炒作商业地产造成泡沫。

　　而在中原地产研究咨询部总监宋会雍眼中，前者仅仅是重申了原本就存在规定，且受众有限，但“竣工后方可发放贷款”这一条对于市场的影响就不容小觑了。“对于商业地产来说，从结构封顶到竣工验收，还有相当的装配工程量，封顶后续工程的资金消耗在某些高端项目中占比甚至占到3-4成甚至更高，时间消耗也有1-2年之久。”在他看来，贷款发放时间延后，让原本开发商业物业就面临很紧张的企业资金状况雪上加霜。这一规定不仅会置部分楼盘于烂尾风险之中，更抬高了商业地产的开发门槛，拦阻部分企业进入商业地产开发的步伐。

　　不过，对于投资者而言，这或许是个好消息，毕竟，竣工现房的项目，招商工作普遍已经进展过半，运营启动也在朝夕之间。呈现给市场的就是一个相对“完整”的项目，留给投资者更多的权衡评估空间，投资风险也会在更大的程度上得到控制。

　　房企无奈转型

　　政府会出手干预，自是证明了商业地产已然被推上了风口浪尖，其背后的“始作俑者”除了各类民间资本，品牌开发商的扎堆进驻更是“功不可没”。

　　无论出于自愿抑或无奈，从去年起各家开发商纷纷宣布加大商业地产开发力度。时至今年，从频繁拿地到与商企战略合作的部署，品牌房企已然将“增加商业地产经营比重”进行到底。

　　或是为了平衡受到限购影响的豪宅市场，今年以来，绿城集团在取得了宁波和沈阳的两幅商业地块之后，又携手上海华彬投资有限公司联合体，以总价24.3亿元拿下上海普陀区长风10号北地块，折合楼板价为10768元/平方米，成为上海上半年成交总价最高的一宗商办用地。

　　拿地仅仅是个开始，即便万科总裁郁亮曾公开放言“万科本身不想做商业地产，是为了做好住宅而去做商业地产，目前土地出让中一般均有20-40%是非住宅用地，因此如果不会做商业地产，连住宅也做不好。”但万科近年还是在深圳、北京等多地进行了商业开发，同时还建立了自己的商业地产策略——除了会在地标性购物中心、社区商业以及写字楼等方面多点开花，万科还与肯德基、麦当劳、星美影院、苏宁电器、万宁、屈臣氏等25个品牌商户签署了战略联盟协议。

　　无独有偶，商业地产总规模逼近1500万平方米的绿地集团也与沃尔玛、上影集团、国美电器、上海歌城等知名商企建立全面战略合作关系，从单一型开发商向商业地产全程营运商转变。

　　在朱喜平看来，这种仿效了新鸿基、凯德等老牌商业地产企业的发展模式，经万达实践获得成功之后，也应是有实力的住宅开发商在今后几年最值得考虑的选择。“随着住宅市场的调控及政府推地商业配比的导向，拥有足够资金实力的住宅开发商大多会进入商业地产领域。目前看来，大家面临的都是同一个问题：转型。”朱喜平分析道。

　　调控剔劣汰

　　房企转型商业地产之路，并非走得一帆风顺。

　　朱喜平认为，许多住宅开发商转战商业地产时依然固守原本的理念——追求土地低成本，而未考虑到地段对于商业的重要性。而物业建成后又容易仅追求短期利益，希望迅速销售脱手，这与真正能成功的商业模式相去甚远。“想要做好商业地产，资本、渠道、团队、品牌、管理一个都不能少，这不是所有开发商都适合的，很多时候需要多方资源的整合。”

　　对此，三益商业地产投资顾问机构副总裁马利东也有着自己的观点，在他看来，因住宅市场萎缩导致的销售型商铺、酒店式公寓、LOFT等产品大量入市，一定会产生很多后遗症。这些项目在后期市场分化中，很可能会被边缘化，尤其是一些大规模建设、完全出售的商业项目，出现失败的几率很大。究其缘由，他认为，商业地产原本是一项追求资本升值的不动产，但如今改为商铺散售，极易出现经营混乱、客源缺乏、租金回报率不足等状况；而颇受欢迎的类住宅则由于售价不低、转手税费过高而不适应传统投资模式。此外，许多地区对于新开发的酒店式公寓还作出了必须大于140平方米、限高4米、卫生间不超过1个等规定限制，这样一来，其原本作为类住宅的功能便几乎丧失。

　　正因如此，政府的此轮调控信号，对于商业地产洗牌或是最好的催化剂，将其优胜劣汰的速度再度提升。一如拥有多年商业地产操盘经验的上海证大房产董事吴洋所言，“这个市场和洗衣服一样，没有泡沫洗不干净，泡沫太多也洗不干净，洗衣粉的多少是关键。”调控能去掉的或许正是那些多余的洗衣粉，这并不影响商业地产本身快速的发展。

　　上海早有准备

　　在调查中我们发现，对于目前的调控信号，大部分以持有经营为主的商业地产开发商并未有所恐慌，德佑地产研究主任陆骑麟表示，这看似留有余地的发文仅会对于一些以销售为主的商业地产开发商会带来直接的影响。“近期诸如SOHO中国等多家开发商频频通过各种方式来上海投资商业房地产领域，尤其是以销售为主的公司，项目销售和资金将面临新的考验。”

　　然而，近年代理了众多商业项目的汉宇地产董事总经理施宏叡并不认同这一观点，他告诉我们，早在银监局发文之前的几个月，上海各主要银行出于风险和额度的原因，就已经逐步对期房的商业地产项目停止贷款。“目前不少在售的未竣工的办公、商业、SOHO项目在客户蓄水期就已经做好了资金回笼周期上的准备，也与银行有协议，让客户先签约、先首付，一旦项目竣工立即放款。因此，对于上海的不少商业地产房企来说，这一《通知》内容早已体会到，并不是突如其来的靴子。”

　　施宏叡同时指出，即便是以前，商业地产不限购，但贷款门槛却很高，首付5成以上，最长10年，利率至少是基准贷款利率的1.1倍，因此市场上通过贷款购买商业地产的客户比例并不高，限贷的影响自然有限。

　　其实，这样的争议并不稀奇，商业地产圈向来将全部销售的物业界定为失败，但作为圈内的前辈，SOHO中国自2009年起便在上海商业地产市场频频出手，今年上半年更是相继收购了曹家渡地块、海伦路站地块、SOHO中山广场、四川北路站地块等四个项目，耗资88.04亿元。就在银监会发文之前的半个月，其又以18.9亿元收购了位于上海浦东竹园商务区的嘉瑞国际广场，总面积达4.3万平方米，收购单价高达4.2-4.4万元。而就在今年八月，SOHO中国的中山万博广场的成交量为8300平方米，成交金额达到3.7亿元。这一“可喜的成绩”或许恰恰印证了外界所言，SOHO中国偏爱收购项目的原因很简单，已建成的现房经过品牌包装后可以立马转手出售，迅速产生现金收益，资金回笼后再进行下一个项目。如此这般，目前的调控似乎对其很难产生影响。

　　买卖规避风险

　　对于SOHO中国的“疯狂行为”，有业内人士通过本刊给予提醒：“虽然该企业品牌名气较响，但作为小业主，选择投资其商办物业时仍须谨慎，毕竟人家是卖完就走，而经营者却可能会被套很久。”

　　这样的提醒既非空穴来风，也非独此一家，即便是“成功”如万达，同样有部分入驻商家难以营利。事实上，大部分人只看到万达的迅速扩张，却不曾了解其营利的模式，形式上的模仿很可能导致失败。“万达是特殊时期的产物，在同有关部门之间的谈判中，他们有着自己的品牌优势。以带动新兴城区地价为‘筹码’，换取以周边地区1/8-1/5的楼板价拿地，16月快速交房成了交换资本之一。此外，‘捆绑’一系列合作商家，商铺部分持有30%，出售70%，再将未来租金收益进行抵押贷款，从而在大量信托之外，补充资金……这样的‘资本游戏’，正是他们无法被复制的原因。”一位不愿具名的五大行分析师告诉我们。他同时表示，其实这样的持有比与“物业贷”模式已然成为业内成功商业地产开发经营企业心照不宣的潜规则，但转行进入的住宅开发商就未必深谙此道了。

　　同样对万达模式有所了解的马利东也表示，万达的发展道路并不具备推广性。大型开发商不必学，而中小企业估计也很难学。相比之下，对于由住宅转型的房企，他更推荐招商、保利式的商业模式——无需太大的地，无需过多精力去平衡各种产品，在纯粹的一种商办物业中做尖、做钻，这才是扬长避短的最佳选择。当然，如果企业自身具备华润这样丰厚资本和多条产业链的先天优势，将市政、文娱、商场、办公、酒店融为一体的“万象城”模式也同样不失为一种选择。

　　无论是哪一种模式的商业地产，如果仅仅是为了资金避险而进入，恐难以持续。鹏欣集团首席运营官徐洪林就公开指出：“进入商业地产，尤其是限购下由住宅转做商业地产一定要慎重。除了资金储备、招商策划等内外在因素，更重要的是决策层和团队有没有具备较强的商业开发和运营能力。住宅开发商至少要经过五年的阵痛期才能进入商业地产。”

　　同样需要慎重的，还有一心想在商业地产中寻求收益的投资者，克而瑞商业地产副总经理陈倍麟坦言，“这个市场总有开发商前赴后继地进入，其中不乏无力长期经营，只求短期利益的机构。而政府出于政绩形象等因素，对于诸如城市综合体等商业项目的推广可能会先于城市化进程，从而导致部分区域的商业项目不得不经历漫长的人气聚集期。”??

　　如此，想要在这一领域选对投资方向，即使有调控开始形成保护，恐怕还是风险重重。更何况，谁也不能预料调控这把达摩利斯之剑下一步会指向何方，倘若商业地产投资过热最终产生巨大泡沫而引发社会问题，保不准也会遭限，届时要脱身，恐怕就更难了。（中国房地产培训第一门户网）