专家解析：房地产销售及投资增速预测

　　房地产投资在今年2 月触顶35.2%的增速后，已进入下降通道。不过，无论是新开工面积增速的下滑速度，还是房地产投资增速的下滑速度都较慢，低于市场预期，或者说市场所断言的“断崖式下跌”尚未出现。

　　其原因在于：一，保障性住房带来的新开工数据持续维持高增速；二，作为影响房地产开发投资各项因素先行指标的商品房销售面积增速尽管环比略有下降，但尚未出现明显减速的势头。与重点城市9 月份销售环比无增长，且同比剧降不同的是，全国商品房今年前9 个月销售面积7.1 亿平方米，同比依然增长12.9%，这一增速环比8 月仅下降了0.68 个百分点，比去年同期增速还高出4.7 个百分点。更值得关注的是，9 月单月全国销售面积1.14 亿平方米，环比8 月暴增46%。从这个数据来看，尽管一线，及二、三线城市受调控影响较大，“金九”不在，但调控的压力还没有完全传导到更多的四线及五线城市。

　　我们判断，在调控政策不放松的情景下，9 月所出现的全国销售面积累计增速的下降趋势会持续。基于占比较大的非限购的中小城市成交的稳定表现，我们预计今年全国商品房住宅销售同比仍然能实现正增长，预计全年商品房住宅销售增速为8%。基于政策暂不会放松，行业去化压力持续加大的假设前提，我们预测2012 年的销售增速为2%，其中一线城市下滑25.5%，二三线城市下滑27.1%，其余城市则增幅略微收窄至15.6%。

　　我们使用历史数据对房地产开发投资额进行回归分析。根据回归公式，我们预测2011 年的房地产开发投资增速为23.3%，剔除保障性住房贡献后房地产开发投资全年增速为17.3%。敏感性分析表明在悲观假设条件下，今年的房地产开发投资增速为19%，而乐观假设下，可达到26.6%。

　　基于我们对政策难以放松，明年商品房销售持续收缩的前提假设，我们预测2012 年的房地产开发投资增速为13.9%。敏感性分析表明2012 年房地产开发投资增速的低端区域值范围为4.8%-7.1%，低点将有可能出现在2012 年的1、2 季度之交。在乐观假设下，明年的房地产开发投资增速可达到20.8%。