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| 第一就是公司怎么样来做商业地产，我觉得目前有两种角度，一种就是我们国内多数公司还在原始积累之中，实际上很多是商业地产，有一些类似做普通开发住宅这样快速开出来，然后我们用一个很好的价格把它卖掉。应当说这样一种做法在过去十多年从沿海地区有很多尝试，主要原因大家可以看到，北京现在光是有写字楼和大型群房，所谓不良资产当中占相当大的比例。这是过去我们大陆相当长时间的商业习惯，非常高兴看到最近几年，包括我们今天在现场，包括铜锣湾，包括很多行业开始出现一种新的趋势，就是把物业和商业经营，各自专业化，然后再进行会合。最典型的是大连万达，实际上更准确地说就是不同的行业根据自己的专业能力和物业进行配合。就是把商业非常专业化细分，然后根据不同业态再根据不同地产公司跟他们配合，这样的话就获得一个回报，然后来带动。 那么这样一个理性的商业地产是最近一段开始，而且是未来十年最主要的调整，那么这样的商业地产，应当说这个是非常符合未来商业地产投资的基本方向，按照这样一个方向，大概有两个方面的要求是现在在整个国际资本进来以后的资本要求。一个就是商业管理经营的高度专业化和长期经营的一个坚持，第一个就是你这个商业经营单位，一个是非常高度的，像家乐福、沃尔玛等，这样大的专业化商业机构出现，有了这样的机构出现，才能够使我们这些地产公司能够按照他们需求来定制长期的形式。 那么这样你就变成了一个服务商，真正跟随这些企业，这是一个非常大的角色变化，所以这个将会是今后商业物业发展的趋势，那么这样一个趋势带来一个非常好的好处，过去商业地产所谓财务安排都是靠银行贷款，然后能卖就卖出去，租不出去就赖帐，那么今后商业就分成两个，商业做一个，物业做一个，物业做这个可以把它信托，发债、发股票这样大量直接融资经营，这样的话使你的财务状况有非常大的改变，甚至你可以用独资租赁的办法，这样种种办法来解决你的财务问题。所以总之今后商业地产的发展趋势，都是专业化机构的合作，而不再是一家从头做到尾，不再是根据自己的想象，现在五星级的卖场，最后去卖小商品，虽然这个小商品也到今天，你有钱赚了，但是我们说这个物业就像一个大裤衩，上面肥瘦不均，然后一会儿卖这个，一会儿卖那个，非常不好。所以我们万通走过这个道路，基本上从93年走上一个，当时也没卖完，接下来就出租，做了很多，后来都不行，最后96、97年我把它改造成现在这个样子，现在这个样子太过好，每天多的是10万人，平时是5到8万人在这里工作，那么这样虽然租金回报很好，人流很好，但是把上面写字楼多少赶走了一部分。所以租金回报一下子就掉到了现在25美金左右，整个价位对我们来说是很愧疚的一件事情，也很抱歉，因为底下的物业是我们，上面的物业还要，长远来说其他的业主多少是愧疚的，我们现在收入很好，但是已经卖不出去了，所以这样的一些教训，都是原来第一种商业物业演变而来的。 那么今后我们会做一些非常小的，跟万通中心这个产品配合少量的商品，通过我们的规划和供应链的整合以及财务的安排会做一些安排。总之，我希望今天在这里讨论的商业，能够让大家感觉到作为房地产开发商在商业里面应该是服务商，而不完全是开发商，是跟随一个企业，而不是一个先导的企业，只有这样我们心态才能够和其他各种各样的商业公司能够很好地配合，才能够真正追求我们更长远的利益。我简单地就讲这些体会，因为时间关系，我想今天就讲这么多。 |
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