降价纷起救市能否再现 啥时＂抄底＂

　　2008会否重现？无论近来穿越剧如何流行，楼市将再不会踏入同一条河流。

　　如果调控是剂药，那么这一轮调控的背景与难度较2008年都更为复杂，所以在探讨政策进入和退出时，宏观经济的尺子常常会成为影响决策者思考的重要因素。同时，这一轮调控无论是开出的药方还是下药的方式，显然都吸取了当年的经验的教训，循序渐进地摸着市场的纹路走，边下药边看疗效。直至目前，尽管楼市尚未跌到2008年降价都没有人买的情况，但是对于调控的决心和未来的效果，质疑的声音已经少之又少。从企业的角度来看，各种类型的房企对于调控只有经验充足与不够充足之分，但是全无准备的几乎没有，上一轮调控给市场上了最重要的一堂课便是资金链，一旦市场氛围转换，死扛着的少了，突击开盘的增加了，降价和变相降价的也逐渐多起来，并且拿地也更为谨慎，即便如今土地市场多底价成交，大型房企依然表示“尚未到最佳时机”。

　　如果说回头看看，这一轮调控与三年前还有些相似之处，大约只有“难以抄底”是一样的。“普通购房者通常很难在最低价格时入市”。

　　大型房企“内外兼修”应对调控

　　焦点观察：如果调控继续，房企的资金风险会爆发吗？未来房地产行业的格局会发生怎样的变化？

　　南都研判：调控从市场和银行两个方向给房企施压，包括信托在内一些非主流的融资渠道门槛也逐渐抬高。在这个过程中，大开发商对于调控表现出明显的“内外兼修”，不仅外部可以获得更多的资源，内部对于调控及未来的市场预期都表现得更为适应，马太效应将提升地产行业集中度，部分开发商会因为各种原因选择离场。

　　专家观点：随着调控的持续加剧，不同的房地产企业未来表现将走向分化。“小房企无疑是资金最为紧张的，从现在开始到年底，银行短期债务到期，代理商和建筑商的各种费用需要结算，都会使得他们资金链进一步收紧。”王海斌分析，中型开发商资金渠道相对更为广泛，同行拆借以及信托基金的发行都会减缓资金压力，短期债务还可以通过债转股来延长还款周期，实在扛不住可以通过卖项目、卖股权来做些缓冲，比如绿地。王海斌认为大型房企和央企是这轮调控中表现最为自如的一群，“万科今年10月已经实现去年全年的销售额，市场资金回笼量已经很大，在上市融资、银行贷款和信托私募等市场也都颇为受宠。这个层面的开发商对于政府调控政策理解更为深刻，并深谙市场之道，从最初便顺势而为，可以说他们已经适应了调控。”对于国营房企，他认为由于银行方面会给与较多的支持，在本轮调控中的资金链也不会出现过于紧张的情况。

　　“这一轮调控继续下去，马太效应将进一步发酵，未来中国房地产行业集中度势必进一步提高，强者恒强弱者出局，不排除一些小的房企会因为各种原因选择出局，等到下一次行业机会来临时再进入。”

　　两把宏观经济的尺子 决定调控何时进出

　　焦点观察：房价跌到什么程度，政府才会救市？又将出台怎样的救市策略？

　　南都研判：都说楼市调控环境复杂，政府下药左右为难，早在去年中国地产年会上，中国社会科学院经济研究所副所长张平便以GDP和CPI两把宏观的尺子为界，大致归纳出楼市调控入场及退出的规律来———“当GDP低于7%或者CPI超过5%的时候，政府一定会采取措施。”尽管这些措施未必针对楼市，但是楼市却往往是反应最为剧烈的一个市场。

　　专家观点：“没有人知道究竟怎样的房价是合理的房价，未来房价降到怎样的程度政府才满意，但至少目前不是。”邓志旺表示，目前仅仅是停止上涨，政府希望看到的下跌趋势仍未形成，并且真正促使政府调控政策启动或是退出的关键点并非房价，更多时候是要看中国宏观经济的脸色。他认为应该从更为宏观的角度来看楼市调控，同时他认为这轮调控和上一轮相比较，政府已经吸取了上一轮的经验和教训，无论是调控还是救市，“边走边看”的味道都明显更重些。一边用药，一边看效果，效果没达到，再加点剂量或是加点新药进来。不会再如当年四万亿那么剧烈，而是会一点点寻求调控的平衡或者冲抵能量，“政府楼市调控的能力明显加强。”

　　尽管在具体数字上有略微差别，但是王海斌基本赞同张平的观点，“中国房地产两次救市分别是1998年金融风暴和2008年全球金融危机的时候，而目前的无论是内部还是外部的经济情况，短期内都不满足救市的条件。”他认为，据10月最新出台的经济数据，CPI依然在5%以上，老百姓能够感受到的通货膨胀依然很强烈，并且今年GDP可以保持在8%以上，所以中短期内，政府关注的重心依然会落在控通胀上，只有当GDP低于8%，关注重心才会向保增长转换，届时才有可能出现救市政策。“为什么要救市呢？”王海斌甚至表示，如果没有国外经济的导火索，估计这一轮不会有救市政策出现了。

　　被动取消双限政策可能性更大

　　焦点观察：怎样的情况下，限购、限贷政策会取消？又如何取消？

　　南都研判：在房价没有实质性下跌之前，取消限购、限贷其中一个，都难免会出现反弹，这种情况出现的概率很小。或许未来，能够从另外一个角度，寻求到更好的政策替代品，可以实现同样的市场效果，但是副作用又更小，效果也更为长久，这两个带着明显时代印记的调控政策，才有可能逐步逐步地淡出。

　　专家观点：“限购、限贷政策的取消，有两种方式，一种是在成熟的时机，政府主动取消，所谓成熟，便是诸如物业税、房产税等税收政策同样可以起到调控房价上涨的作用，可以替代目前的双限政策，并且更为科学，也更加市场化，但是这种方式无疑需要的时间会更长一些，毕竟，目前仅有上海、重庆两个城市进行试点，后续政策修正和推广都需要时间。”邓志旺分析，另一种方式则是政府被动取消限购限贷政策。同样他也谈到了宏观经济的变化，为了保增长和就业，就如同2008年那样，宏观政策放开，鼓励投资带动增长，包括房地产在内的很多行业政策都放开，房地产成为受益的行业之一。邓志旺认为后续经济发展压力比较大，当前小企业倒闭、地方财政收入承压、民间借贷断链，政府会担心出现更大的问题，另一方面，新公布的CPI数据已经跌进了6%.所以在两种取消方式之间，他认为被动取消限购、限贷政策的可能性更大一些。

　　对于未来，邓志旺认为最大的问题在于房价目前依然高位运行，对于社会的和谐稳定依然是巨大的压力，从政策的延续性来看，目前还没有出现房价大的下跌，银行坏账大幅上涨，仅仅是微调或者是局部调整，所以政府依然不会同时大面积放开限购、限贷政策，以避免出现爆发性反弹，政府公信力受损。从近期的表现来看，政府甚至不会在市场层面放宽政策，并且给出调控将更长期进行的暗示，更有可能的是通过银行的渠道，给房地产企业在开发贷方面一定的松绑，帮助小型房企渡过难关，但是依然需要房企通过降价出货来实现更为长期的运营。

　　抄底稍嫌早，自住可适时入市

　　焦点观察：2008年底市场出现抄底时机，这一轮调整购房者是否也有抄底机会？

　　南都研判：要“抄底”？等2012吧。这是部分业内人士给出的答案，他们认为，春节后市场会出现更有竞争力的价格，因为那时市场已沉寂数月，同时将有供应小高潮，楼价更有机会降。

　　千万个购房者有千万个购房选择，我们的建议是：不跟风、不贪心，在合理且能承受的价位入市。

　　专家观点：现在是不是抄底的好时候？这是购房者百问不厌的问题。前几天，知名财经评论家叶檀给出了她的答案：“除非你急着结婚、急着搬家，或者你跟开发商是朋友，在市中心能买一套打8折的房子，不然一般的还是稍微等一等的好。”

　　“每一次调整都会有高峰和低谷，这次自然也一样，购房者有望在这次调整中找到更合适的降价机会。”美联中国营运总监兼华南区域董事王书权说。他认为，明年3月份后市场会有更合理的价格，因为春节后一般会有一波相对好的成交行情，过往也是刚需入市的时间段，这个时候降价效果是最好的，开发商也会争取机会入市，价格会更有竞争力。

　　王书权认为，相比新房，二手房的价格调整会相对滞后，势头也不会像新房这么明显。但越往后走，购房者“捡”到笋盘的机会也更大。“现在的业主调价意愿并不明显，合适的购房时机我认为也在春节过后，年前难有大调整。”王书权说。

　　世华地产市场研究部总监肖小平则表示，如果价格降到可以接受，房子也属于心仪的优质物业，就已经可以考虑出手。因为过往经验表明，普通购房者很难在最低价格时入市，同时降价最猛时市场的优质物业可选范围也并不多，这一点在二手房市场尤其明显。“现在深圳的楼价在走势上已经在下调，我会建议购房者抓住小时机，不要太贪心，最低谷时往往更难做出购房决定，反而错失机会。”肖小平说。

　　除了“经济危机”，还有“公关危机”

　　焦点观察：除了降价，房企还能怎么做才能度过危机？

　　南都研判：降还是不降，已经不成为问题，降多少、怎么降才是关键。要度过调控下的寒冬，割肉卖楼、卖地、卖股权等都是行之有效的方法，18年后还是一条好汉嘛！只是眼下降价是技术活，一不小心，经济危机还没趟过，公关危机要来了。

　　专家观点：对这一问题，业内人士更倾向用“具体问题具体分析”来回答，开发商手中的现金流被认为是重中之重。他们认为，降价毫无疑问是眼下多数开发商的选择，如果资金链紧张同时手中多项目开发，则需要多管齐下，出让土地、暂缓部分投入大推盘慢的项目等也是自救之举。

　　王书权认为，如果手头资金已经很紧张，周转不开、需要拆借，可以考虑手中拿得的地块。事实上，已有开发商这么做。有的房企将地价款未支付完毕的土地退掉，以避免更多资金支出。“但这种做法对房企品牌会有负面影响，后期再拿地时也可能会受到政府限制。相比之下，卖地会更好一些，虽然这也是被迫的选择。资金实在受限，也可暂停部分正在施工、短期内难入市销售的项目，以减少支出。”王书权说。

　　他认为，权衡之下，尽早降价出货是最明智的方法，也最灵活。以现在的形势来看，市场已经是“谁先让利，谁先成交”，做先头部队要更好。“我认为，楼市低迷至少还会持续八九个月时间，明年下半年才有可能有好转迹象。开发商也需要对楼市低迷时限作出判断，不可过于乐观。手头有货的要让利更多，才有望度过危机。”王书权说。

　　肖小平同时提醒，在资金危机之外，近期出现的业主维权现象也表明，开发商同时还在面临公关危机。“降价已成为共识，关键是降多少的问题。在当前情况下，降价要超出市场预期，一次降到位才有效。与此同时，如何降也非常重要，开发商在降价同时一定要搞好营销，以尽可能避免公关危机。”肖小平说。