观点：房地产进入“下半场” 要学中国制造业

　　如同武侠小说中执掌第一门派的必定是非比寻常的传奇人物，中国房地产界领军者万科亦是如此。作为王石的继任者，郁亮带领着万科走进“千亿时代”、倡导住宅工业化……在媒体眼中，他已是“中国企业第一经理人”。

　　郁亮的传奇也许更受新锐作家欢迎：短短1年间，他能从西装革履的企业高管瘦身成时尚达人；他爱上长跑、赛自行车、攀登山峰，能对健身之道侃侃而谈；他欣赏苹果公司将工业化与艺术结合，却要学中国制造业从弱到强的蜕变；他不是天才，因为天才总是偏执的，“我只要能做到优秀就心满意足了。”

　　11月12日在广东东莞万科建研基地大厅内，郁亮接受了包括搜狐焦点在内的多家媒体采访。对于当前行业走向，郁亮表示：调控是2008年的延续，房地产面临的不是“拐点”，而是环境迥异的“下半场”。“万科不赌政策变化，只要领先半步就够了。中国制造业是万科的榜样。”

　　时间：2011年11月12日

　　地点：广东东莞万科建研基地

　　关于行业--“本次调控是2008年的延续”，“房地产仍是最大的消费市场，但同行不要在怀念过去”，“房地产下半场到了，万科要盖有人住的房子。”

　　【提问】：现在调控对房地产企业来说最大的危机和挑战是什么？这个调控和07年、08年那次调控区别在什么地方？

　　【郁亮】：这次调控是08年调控的延续，08年调控本来09年左右应该见效，结果出现金融危机挽救了中国房地产行业，但是调控应该完成没完成，开始补调，第一次骨折没接好，第二次拉开来重新再接，这个时候反而更痛一点。其实我觉得这次调控跟上一次调控一回事，上次调控目标没实现，通过这次调控实现它。唯独不一样的地方是政府把保障用房放到一个非常重要的位置上，政府跟市场来共同解决居住问题这件事情上摆到非常重要的位置上去。这是之前的调控没有的。

　　【提问】：这种形势变化对于房地产企业的风险和挑战在哪里？

　　【郁亮】：房地产行业不应该再去留恋过去的好日子，我听到不少同行有一些抱怨，这个行业好像不好做之类，我都这么想这件事情，确实跟我们过去在甜水里长大这件事情来讲不好过，跟过去美好岁月比不好过，但是这个美好岁月应该吗，正常吗？这么去想就不留恋这件事情了。未来我觉得：第一，不要再留恋过去；第二，要去想着我们跟制造业像比状况还是很不错；第三，我们行业前景是不错的，毕竟这个行业是很大的，从国内居民消费上来说最大的消费市场仍然存在在这里，正常的刚性需求主流需求还是存在的。

　　温总理最近讲话当中提到，居民正常的住房需求还是要支持的。该调整的会调整，房价不合理的会调下来。我们行业即使在未来15-20年，还有城市化等发展动力，没有理由对未来悲观。

　　只不过我们现在是上下半场区分这件事情，下半场跟上半场不一样了。比如过去指望有好产品就一定可以卖掉、卖高价，这个逻辑不成立了。未来的市场一定是居住为主的市场需求，这个时候原来的一些做法就需要变化了。

　　万科的变化是上半场我们为普通人建好房子，下半场盖有人住的房子。未来房子的居住为主，有人住的房子才能有人要，要把配套服务搞得更好。上半场可能是比产品，下半场可能要比软环境、服务。软环境部分做好了才能赢得客户，所以我们要从配套角度出发做这件事情。

　　这个行业黄金岁月仍然存在，只不过过去过于不正常的状态不在了，富的流油的状况不再了，下面做你该做的仍然有机会，并不是没有机会。

　　【提问】：业内有观点认为一些做品质地产的开发商比如绿城，因为有利润和成本压力所以没法降价，您怎么看这个现象？

　　【郁亮】：我觉得降不降主要是一个意愿问题，不是能不能的问题。难道降价不能亏本吗？沃尔玛每天特价的时候好像每个都亏了本，那要看成本怎么算。

　　房价回到合理水平是大势所趋，这跟利润没关系，跟成本也没关系，是每个公司自己的经营决策。绿城的事情我相信他们自己也在思考和解决。我们希望每个企业都能走好。但是有一条：这个行业集中度会逐步提高的，在这个过程中大家清楚下半场到了，下半场所需要的赢得下半场比赛的技能是不同的，要求是不一样的。没有任何一个发展商在下半场可以稳操胜券。包括万科在内都要努力去锻炼在下半场制胜的本领。

　　【提问】：房价合理水平是大势所趋，这个合理水平是多少，还有多少的降价空间？

　　【郁亮】：我只知道万科，我们目前的价格策略是合理的。万科总是积极定价，积极促进成交。至于合理价格应该是多少这个很难说，因为老百姓所能接受的价格水平也是波动的有变化的，所以这个是没法说，也没法预测应该是怎么样的，而且每个城市情况不一样，每个地段不同，不能一概而论。

　　【郁亮】：产业化的春天快到了，从深圳、上海、北京、沈阳都出台了相应的积极政策，产业化在全国推广快接近了，确实万科在中间做了很多贡献，包括研发基地也是我们这方面的尝试。

　　第一，未来有两个因素对产业化影响比较大，首先国家绿色节能减排政策中，建筑是很重要的一个领域，在“十二五”规划期间会加大力度。第二，发展商的原因。最主要原因是人工成本涨的太快，去年以来的工资涨幅劳工费涨了40%-50%左右，这么涨下去一定是用机器而不用人工来提高整个建筑的效率跟质量。至于说配套的问题很简单，我们这个毕竟不是高精尖的东西，只要有需求就会有人帮你做这件事情，有足够的需求就可以。

　　【提问】：您是怎样看待未来房地产的走势的？万科未来会以怎样的战略来应对？

　　【郁亮】：太长远的事情我没有考虑，这就像登山一样，先五千，到了五千想六千，到了六千想七千，而不是一开始就想8800米的珠峰，登山需要一步步往上走，不能拿命去冒险。有的时候战略的问题领先半步就足够了，领先两步就成了先烈。万科现在的事情很多时候可以领先半步去思考，我们现在手里有三百多亿钱，在未来布局当中可以比较灵活的做安排。

　　我们如何来应对这件事情？最核心的问题在哪里？最核心的问题应该跟制造业学习。万科能够学到中国制造业一半的水平我们很成功了，下半场一定可以赢了。中国制造业不仅是质量好而且性价比更好。当然我们行业的质量问题还没解决，还要花很多工夫，但也要开始关注性价比、服务，。管理的精细化，如何精细化。我们的管理还是很粗放的。这件事情上我们可以好好跟制造业学一学，学到之后我们的行业就没问题了。

　　【提问】：您认为2011年楼市关键词是什么？2012年万科的发展策略是什么？

　　【郁亮】：2011年楼市关键词是调控。这是党中央国务院一再呼吁跟全国媒体朋友的呼吁，也是老百姓的心愿，这个关键词毫无疑问是调控。

　　2012年万科的发展策略是过冬，冬天策略，我们现在是冬天模式，现金为王很重要，有的时候现金流比利润率更重要。第二个，要求卖楼更积极一点，不能有存货，不能囤地。第三，更慎重的买地。第四，管理都要围绕冬天来运营，也就是说你该节流的要节约一下。最后一个很重要，冬天把身体练好。

　　关于管理--“万科做职业经理货真价实，所以大家很受欢迎，我想这也是万科的贡献之一。”“优秀的企业经理人本身并不重要，重要的是在什么环境中成长。”

　　【提问】：自去年以来万科相继有多位高管出走，是否因为做为行业龙头的万科已经不能给他们成长的激情？您怎么看待团队管理的问题？

　　【郁亮】：我在万科21年了，我尚且有激情，其他人为什么会有失落的感觉？王石董事长在万科已经27年了，你们可以注意他的微博，他在哈佛读书跟留学生一样在学习，他尚且保持如此饥渴的学习如此激情的话，万科团队怎么能没有激情？

　　公司大了之后在管理上更复杂了，比如说个人的努力跟你的成果之间的联系不那么直接了。再一个公司的发展过程中需要不断的有自我培养跟外部引进相结合，这个过程中老人跟新人之间会有些不同的想法，新人会带来新的东西，或者公司也需要新的变化。所以每个人都需要跟上公司的发展步伐。

　　外部原因来说，万科做职业经理货真价实，所以大家很受欢迎，我想这也是万科的贡献之一。关键是万科自己能不能把握好两点。第一点，你能不能有非常完整的干部梯队，随时满足不时出现的人员变动的局面。你看今年几次万科都在一天之内完成所有的干部调配，万科这方面是有口碑，当然没听说哪个说万科不好的，也证明万科的成功。第二，公司能不能始终保持一种文化，这种文化把大家凝聚在一块儿。万科鼓励向上阳光的文化，这一点万科的文化从来没变化过，我们现在鼓励大家进行团队运动，也有这方面的考虑，这可以培养团队意识。。

　　【提问】：您和王石最大的分歧是什么？

　　【郁亮】：肯定没有根本分歧。有一段通过资本市场发展，他说资本市场不一定可靠，所以我们必须要找到不依赖资本市场发展的模式。我说有机会就要用，没有机会就再算了。他提醒你要注意这个问题。没什么大的分别，这几年我们也一样，确实在冬天找到资本市场发展的路径，快和慢有一些分别，大的方面不会有。

　　【提问】：前段时间您出现在时尚媒体上，个人形象变化很大。您作为企业管理层，这种个性的变化是否与万科企业文化有密切关系？再一个，您怎么看待苹果的产品？

　　【郁亮】：前段时间有时尚杂志和商业杂志分别找我拍了两个不同形象的广告，对于我来说我需要改变。至于说万科这边，苹果给我们最大的启示，做任何东西苹果可能不是最先的，但是做得最有艺术感的，苹果东西是工业化出来的，工业化跟艺术结合会获得更多的认可，这是我看到苹果之后最大的感慨。我希望未来万科的房子里面不仅是有工业化的成分，更好的质量、更可靠的质量、更好的性价比、更高的效率，也需要有更多的艺术元素在里面。

　　【提问】：作为广受关注和赞誉的管理者，您是怎样评价自己的？

　　【郁亮】：我觉得我挺优秀的（笑）。第二，我不是天才。一个优秀的企业能够把普通人培养成优秀经理人。所以说优秀的企业经理人本身并不重要，问题在什么环境成长起来很重要。

　　我举我的例子，我现在很爱运动，但是我小时候从来不爱运动，也没运动天分。所以我觉得天才是少数几个，像乔布斯属于天才，但是天才通常不可爱，天才总有他的弱点和偏执的地方。我们虽然是普通人，但可以做一个可爱的人。如果说我们能够找到比较好的成长环境的话，自己略微努力一点，科学训练一点，也可以成为很优秀的人，就像我这样（笑）。