观点：房价拐点初现 降价潮蔓延全国

　　在经过了一年多持续的房地产调控之后，全国房价终于开始停涨回落。根据１８日国家统计局公布的１０月份７０个大中城市住宅销售价格变动情况，环比下降的城市已经高达３４个，与此同时，７０个大中城市的价格平均环比指数年内首次出现负增长。全国房价大面积停涨回落的趋势越来越明显，楼市拐点已经出现。

　　同比停涨环比回落　数据拐点更明显

　　根据国家统计局公布的数据，原本应该是传统销售旺季的１０月楼市延续了９月惨淡的成交量和成交价格。以新建住宅为例，与上月相比，１０月７０个大中城市中，价格下降的城市有３４个，持平的城市有２０个。与９月份相比，１０月份环比价格下降的城市增加了１７个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过０．２％。

　　与去年同月相比，７０个大中城市中，价格下降的城市有２个，比９月份增加了１个。涨幅回落的城市有５９个。１０月份，同比涨幅在５．０％以内的城市有５７个，比９月份增加了８个。

　　综合分析１０月全国房价的数据，一个最具转折性意义的变化在于，长久以来都持续上涨着的全国房价平均环比指数开始出现下降，下降幅度达到０．１４个百分点。虽然这一数据在今年４月份之后就始终保持着回落的趋势，但由正增长转为负增长在年内还是首次。

　　上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭表示，虽然２０１０年６月也曾出现过房价环比下跌，但那仅是昙花一现。显而易见，当前的楼市环境更像２００８年８月（出现环比下跌后持续至２００９年２月），而非去年６月。预期未来半年左右，全国房价将总体上保持环比下跌状态。

　　链家地产首席分析师张月认为，１０月全国平均房价首现环比下降，以及房价平均同比涨幅自８月以来连续３个月回落，都表明下半年来持续已久的价格僵局已经被打破，房价下降的拐点初步确立。

　　北京中原地产市场总监张大伟表示，随着楼市调控政策一再被重申，交易市场的天平正逐渐倾斜至“买方市场”，楼市降价的轮廓越来越清晰。

　　降价城市数量翻番　降价趋势正蔓延

　　除了房价平均环比指数的回落，１０月份房价环比回落城市数量的大幅度增加也显示出楼市降价的趋势已经确立，并正向全国范围内蔓延。

　　根据统计局的数据，１０月份房价出现环比下降的城市达到３４个，比９月份多出一倍，环比价格下降的３４个城市中，包括全部４个一线城市，南京、济南、杭州、宁波等共１５个二线城市，温州、九江、宜昌、无锡等共１６个三线城市，降价蔓延全国的速度超乎想象。

　　张月认为，造成短时间内突然出现全国性价格回落的原因，一方面，是“金九”失色后，房企仍寄托于“银十”，因此低价开盘项目增多。另一方面，房企销售压力倍增，上市房企急于达成业绩、中小房企急于资金回笼，价格开始出现实降和直降。龙湖、万科等实力房企掀起的降价潮，虽然仅存在于一线城市和重点二线城市，但对于市场整体带来的连降效应和消费者更加坚定的观望态势却快速弥漫，带动二、三线城市价格的下滑。

　　不断传出的市场信息也印证着统计局的这一数据。张大伟告诉记者，根据中原调查统计的数据显示，目前房地产市场存量大幅上升、降价楼盘增多的趋势已愈演愈烈。

　　“随着供求比的持续高位，部分发达城市的住宅存量已经接近２００８年时的高位。继北京、深圳、成都、重庆、杭州等城市后，１０月上海也加入了降价阵营。中海、龙湖、绿地率先降价，降幅普遍超过２０％。降价现象的增多更进一步强化了购房者的降价预期，持币待购现象有所增加。”张大伟说。

　　拐点能否最终确立　政策坚持是关键

　　随着“金九银十”变成“铜九铁十”，房地产市场各参与方的心态发生了明显的变化。在一线城市和二线发达城市中，房价的下跌已逐步形成共识，房价拐点初现。开发商降价力度提升，超过２０％的实质性降价不断涌现；但成交面积依然低位徘徊，购房者的观望情绪愈发明显。

　　张月认为，１０月全国房价是今年调控以来的转折点。对于购房者来说，房价进入实降阶段后，短期内观望情绪还会更加浓厚。根据国家统计局数据显示，１０月全国住宅销量环比下降２５．４％。在房价环比下降趋势刚刚形成之际，年底购房者的观望情绪可能会达到一个顶点，这意味着成交的转折点还要较价格变化延后，量随价动的过渡期间要长于以往。而目前房企在年底前加大低价推盘力度、降价促销的同时，也在积极备战２０１２年。即便是业绩完成良好、资金充裕的实力房企，降价意愿也不会减弱。随着以价换量难度的加大，一些失去市场先机的房企，将不得不开始一降到位。

　　此外，受调控影响，房地产行业低迷也影响到上游的土地市场。住宅地块成交规划建筑面积在量和比重上都较２００８年折半，楼面均价由升转降。而四季度为土地供应高峰期，楼市量价齐跌之后，房企拿地将更加谨慎，底价成交和土地流拍或进一步增多。大型房企也将继续采取宁缺毋滥的拿地方式。

　　从去年开始进行的楼市调控，历经１９个月后终于显著成效，随着降价潮的蔓延，全国房价的加速下行的趋势已经十分显著。但市场拐点的确立，仍不能单从１个月的下降就来判断，因此１１月份的价格情况将成为判断楼市拐点的一个关键指标。

　　除此之外，虽然数据上的拐点已经出现，但房价能否以此为转折回落到调控目标确定的“合理水平”仍然面临着诸多挑战。

　　“目前调控的最根本问题是地方政府的执行力度问题”，在张大伟看来，虽然目前全国已经有超过４０个城市执行了限购政策，但是其松紧程度并不一样。诸如佛山一天之内两次调整限购政策等问题很可能会随着楼市的大幅降温不断出现，“需要警惕部分地方政府放松对政策的执行，目前的楼市仍处于调控的最关键时期。”