【课程背景】

　　连续几年来，房地产行业受国家宏观调控政策的影响，限购、限贷，造成资金紧张、市场萎缩，但房地产企业多数仍属于当地重点税源。根据《国税总局关于开展2013年税收专项检查工作的通知》（税总发〔2013〕8号）规定，房地产在2013年仍然被国家税务总局列为指导性检查项目，可谓年年榜上有名；《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》（国办发〔2013〕17号）要求研究建立住房城乡建设、发展改革、国土资源、金融、税务、工商、统计等部门联动共享的信用管理系统，及时记录、公布房地产企业的违法违规行为，并要求税务部门要强化土地增值税的征收管理工作，严格按照有关规定进行清算审核和稽查。6月20日，国家税务总局公布《关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》（税总发〔2013〕67号），要求各地税务部门从四个方面抓好土地增值税清算。

　　面对严峻的税收征管环境和步步紧逼的税务稽查，本次培训班立足防范税收风险，以房地产行业的三大税种土地增值税、企业所得税和营业税为主线，梳理解读涉及房地产行业的涉税疑难问题、税收筹划点、税务稽查方法，以及如何应对等，针对性强，注重实务操作和实效，是房地产企业不容错过的课程。

　　【学员对象】

　　房地产企业领导、主管财务工作人员和成本合约部及税务、会计事务所等人员。

　　【王牌导师】

　　李老师：中国注册税务师、中国注册评估师、全国管理咨询师、石家庄纳税人学校兼职教师、著名实战派地产税务专家。现担任多家大中型地产企业和税务、审计、评估、培训中介的税务顾问。从事税务工作10余年，具有丰富税务实战经验，为多家大型企业及网校做税务筹划、税务培训等服务，并多次代表税务机关为纳税人培训，先后在《注册税务师》杂志、《中国税务报》、《税务规划》发表数十篇文章。对各种税种均有研究，擅长的领域：企业所得税、土地增值税、营业税、企业重组、税收筹划及房地产企业税收。先后在北京、上海、厦门、广州、南京、郑州、沈阳、石家庄等40多个城市举办过房地产财税专题讲座与培训，在培训中擅长将税收政策的解读和具体税务实践结合，讲授由浅入深、内容准确、分析透彻、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默，深受学员好评。

　　【课程大纲】

　　第一节：2013年房地产企业税务稽查形式分析

　　第二节：房地产企业发票税收稽查风险及应对策略

　　1、取得发票的总原则

　　2、如何取得合规发票？

　　3、房地产企业各项支出应取得何种票据？

　　4、虚开发票及应对策略

　　5、税务稽查对发票的审核

　　6、无法取得发票的应对策略

　　第三节：营业税涉税风险及疑难问题解析

　　1、房地产企业营业税收入确认的特殊规定

　　2、预收款、订金、诚意金、 VIP卡、看房费、选房卡如何缴纳营业税？

　　3、违约金如何需缴纳营业税？

　　4、“拆一还一”的营业税处理

　　5、融资性售后回租业务涉税处理

　　6、房地产企业新设立的酒店公司是否需要交纳营业税？

　　7、“还本”方式销售商铺的行为如何缴纳营业税？

　　8、包销房地产应如何缴纳营业税？

　　9、将未完工的商品房开发项目转让给另一企业，如何缴纳营业税？

　　10、房地产企业取得土地后经过七通一平出让，营业税是否按差额交税？

　　11、土地一级开发营业税问题解析

　　12、同一控制下企业之间按成本价转让土地是否缴纳营业税？

　　第四节：房地产土地增值税疑难解析

　　1、如何把握清算单位和清算时限？

　　2、转让永久使用权和代收费用涉税风险点

　　3、“包税协议”如何正确纳税？

　　4、先卖后租协议的涉税处理？

　　5、设计费涉税风险点及税收筹划技巧

　　6、财务费用中的诸如顾问费之类如何在土地增值税前扣除？

　　7、房地产企业支付给国土资源局的土地违约金、滞纳金是否可以计入开发成本扣除？是否能在企业所得税前扣除？

　　8、熟地转让土地成本能否加计扣除？

　　9、加计扣除的4种情况

　　10、土地使用权评估增值是否可以作为成本扣除？

　　11、单位转让土地使用权时,土地部门收取的土地闲置费、土价评估费的土地增值税如何处理？

　　12、纳税人取得土地应上交的土地出让金不直接支付给土地管理部门，而是作为政府部门对企业投资，可否作为计算土地增值税扣除项目？

　　13、工程质保金如何在土地增值税及企业所得税前扣除？

　　14、销售精装房的涉税风险点

　　15、拆迁安置费如何扣除？

　　16、房地产企业负担的物业启动费如何扣除？

　　17、诉讼费、律师费、在筹办举办项目开工仪式发生的相关场地布置费礼品、奠基费用、产品的模型制作费；项目工程部的办公租金。

　　18、房地产企业销售尾房如何缴纳土地增值税？

　　第五节：企业所得税涉税风险及疑难问题解析

　　1、完工条件确认的技巧及税收风险点

　　2、收入范围的确认及原则

　　3、多项目企业应纳税所得额如何计算？

　　4、预提费用确认的原则及涉税调整

　　5、房地产企业纳税申报表填写的二十二字方针

　　6、计税成本确认的7大步骤

　　7、核定征收的原则及涉税风险

　　8、三年以上往来款如何进行涉税处理？

　　9、季节工、临时工以及接受外部劳务派遣用工所实际发生的费用涉税处理；

　　10、跨期发票如何在企业所得税前扣除？

　　11、合作建房如何确定土地成本？

　　12、如何确定房产三项费用（业务招待费、广告费、业务宣传费）扣除基数？

　　第六节：房地产综合税疑难问题解析

　　1、不同模式售楼部的会计与税务处理

　　2、甲供材及甲指乙供涉税疑难分析

　　3、融资技巧及利息支出税前扣除涉税风险点

　　4、土地、房地产转让税务风险提示及税收筹划点

　　5、车位及地下车库疑难解析

　　第七节：专家现场开放时间与学员互动交流，解答学员疑难问题。

　　【课程说明】

　　【主办机构】中国房地产培训中心   中国房训网

　　【时间地点】2013年11月14-15日   石家庄◇银泉酒家

　　【培训费用】人民币2680元/人（含讲师费、场地费、茶歇、资料费等）会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

　　【报名咨询】 全国免费咨询热线：400-6789-925     QQ：2442760608    E-mail:fangxunwang@qq.com

　　[注：本课题亦可作为企业内训，请需要的企业电话联系: 400-6789-925]

　　【最新房地产培训课程安排】

　　最新房地产培训课程安排：http://www.hfsup.cn/training/pxdt/index.html

　　【2013年房地产培训计划】

　　2013年房地产培训计划下载（近700余门房地产专题课程，为您量身打造！）：http://www.hfsup.cn/dongtai/notic_2414.html

　　（含：商业地产、营销策划、运营管理、投融资管理、项目策划、规划设计、项目管理、采购管理、成本管理、工程管理、营销策略、客户服务、财务筹划、物业管理、人力资源、中介经纪、旅游地产、养生养老地产、标杆专题、楼盘考察、房产MBA、房地产策划师等）