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【课程序言】
房地产项目设计阶段是项目成本控制的关键与重点。房地产规划设计环节的成本控制是实现“事前控制”的关键，在该环节进行成本控制可以最大限度的减少事后变动带来的成本增加，具有“一锤定音”的地位和作用。大量的统计数据和实践表明，设计阶段的成本管控对房地产项目工程成本的影响程度大于75％。道理人人懂，但实际工作中，各个房地产公司对设计阶段的成本优化与管控的态度不一，操作方式方法更是千差万别。不同的态度、不同的做法，将导致工程成本控制结果大不一样。
本课程通过理论引导、实战经验总结和案例分享，重点讲解标杆企业地产在设计各阶段对成本的管理思路、管理方法和管理手段，然后详细讲解建筑、景观、结构、机电等各专业成本控制在技术上所必须关注的各个关键点，最后通过众多翔实的工程成本案例，来论证实际操作中的问题和难点。
本次研讨会2位讲师，各约20年的职业履历，将使内容更丰富，课程质量更高，收获更多。
【课程收益】
1、学习标杆企业设计阶段成本管理的思维、内容、及原则，实现成本效益最大化的方法、工具；
2、学习标杆企业设计阶段成本管理实施细则、标准模块及其设计阶段成本优化管控方式；
3、学习方案阶段、扩初、施工图设计阶段的结构成本控制与优化方法；
4、了解强钢筋与高强砼、现浇空心楼板、基坑围护新技术等新工艺、新材料、新技术对结构成本降低的最新实践
【学员对象】
1、房地产公司的决策层管理人员（董事长、总经理、副总等）；
2、房地产公司中高层人员（项目总经理、产品研发中心总经理、设计总监、策划总监、总工等）；
3、房地产公司设计部、工程部、策划部、成本部、造价部等骨干人员；
4、各建筑规划和设计单位总建筑师、总设计师、总工程师和建筑规划设计工程技术人员。
【金牌导师】
讲师一：国家一级注册建筑师，从事建筑设计10年，设计管理10年，同时拥有甲乙双方的双重实战经验。曾任某标杆企业设计设计总监、项目总经理等职务，主管从拿地之前的市场分析，经济模型研究，成本控制，到方案设计、扩初设计、施工图设计；其先后负责了标杆企业多个知名楼盘的设计管理工作。
操盘产品形态包括：高层电梯住宅、花园洋房、高端别墅、五星级酒店、甲级写字楼、大商业、城市综合体等，
讲师二：国家级建筑结构优化专家；国家一级注册结构工程师，知名大学博士；20余年工作经验，先后在设计院、房地产公司工作，独立设计过100多项工程并从事管理，精通建筑结构和地下工程。
【课程大纲】
第一天
主题一：理念篇
标杆企业项目设计在战略上控制成本的方法。
标杆企业项目设计在战术上控制成本的方法。
一、标杆企业对成本的定义
二、标杆企业成本管理的宗旨
三、标杆企业项目成本管理的范围
四、标杆企业提倡的全过程的成本管理理念
成本管理贯穿房地产开发全过程，从目标成本到结算成本之间的动态成本管理尤为重要；
规划设计部介入事前、事中、事后的成本决策；
规划设计部是成本控制的牵头和重要决策部门。
五、价值工程在设计成本管理的应用
（1）推行价值工程管理，提升局部或楼盘的性价比
（2）产品面积组合、户型面积组合、地面及地下停车方式和车位数量等若干技术经济比较应用
六、项目成本管理思维
1、标杆企业管理思维：管理模式－基本架构
2、标杆企业项目成本管理工作内容
3、标杆企业目标成本管理的两大原则
4、目标成本的修订条件
5、标杆企业动态成本管理
6、无效成本
七、项目成本管理定位
1、项目成本管理的要求
2、内控管理---- “风险防范”
3、项目成本管理的目标
主题二：方法论篇
一、标杆企业实现成本效益最大化的一些方法
1、采取传统工序前置
2、采用工序并联作业
3、采取规模复制模式
4、重视长期性工作
二、作业过程的管理
1 、成本效果曲线
2、作业过程的管理方法
三、设计阶段的成本管理---用好两大工具
1、指标控制和成本配置
结构指标、地下室方案、窗地比、景观软硬景比例、平面周长、体型系数的控制
外立面设计根据客户的敏感点进行设计；
门窗需单独进行详细的设计，以控制造价和成本；
地下车库作为专题设计重点研究，控制成本；
案例：重庆某标杆企业地下车库控制成本方法和案例；
案例：某标杆企业外立面成本控制和优化
2、采购策划
四、标杆企业成本控制的管理因素
1、提高全员成本意识
部门间密切协作
各专业工程师尽职尽责
2、加强市场与客户意识
加强对市场的了解，把握房地产市场的发展方向。
了解与分析客户需求，把握产品发展趋势。
3、加强对设计公司的管理与协调
做好设计招标
做好合同管理
实行中期沟通、监督
落实奖惩措施
4、建立管理程序与制度
完善甲方设计标准
坚持全程优化设计
专家会议评审制度
内部审核制度化
五、标杆企业实现成本效益最大化的一些途径
1、加强设计管理部门的市场意识和策划能力
2、严格执行成果标准
3、减少人为增加的工作复杂度
4、优化工作流程，将先后串行工作变为并行前置
5、提高决策效率
6、选择优秀的设计服务商
7、加强合作伙伴管理
8、输入条件多一些约束和意识,少一些随意
9、计划执行力，随时拉警报
10、标准化与创新，循环式上升
11、加强设计管理人员的专业水平和职业素养
主题三：实战篇
一、标杆企业成本管理实施细则以及标准模块
1、土地投资论证阶段 完成土地投资论证阶段《项目目标成本（土地版）》；
2、项目启动阶段 完成《项目目标成本（启动版） 》
3、方案设计阶段 完成《项目目标成本（方案版）》
4、初步设计阶段 完成《项目目标成本（执行版）》。如无初步设计，需在招标图纸完成后30个工作日内完成《项目目标成本（执行版）》
5、工程实施阶段 《项目目标成本（执行版）》编制完成后15个工作日内，由项目成本经理负责，组织项目团队成员及其他相关人员，参照集团合约规划体系对目标成本进行分解，形成《项目目标成本分解及合约规划》
6、项目竣工成本确认 项目成本经理汇总形成《项目竣工成本》
7、项目竣工结算 形成《项目成本总结和分析》，并输入成本系统
二、详细讲解标杆企业的6个成本模板
主题四：标杆企业在规划设计阶段的成本管理
一、某标杆企业对规划设计的认识
二、某标杆企业对规划设计阶段的成本管理的理解
三、规划设计阶段成本管理的内容
1、规划设计直接成本
2、产品建造成本
3、企业品牌建设成本
4、企业运营能力成本
四、标杆企业在总平规划设计阶段的成本控制
用足容积率建筑密度（图示说明）
（北京唐宁ONE案例，天津项目案例）
用足规划法规的边界（三个案例）
案例：标杆企业.西城天街 北城天街购物广场
不平衡使用容积率案例A--成都郫县项目
用足建筑密度的前提下，增加亲地户型的数量的案例
类联排洋房案例：成都郫县新城（弗莱明戈）
五、方案设计阶段的成本优化管理和价值再造方法
六、初步设计阶段标杆企业的成本优化和价值再造方法
七、施工图阶段结构成本优化的关键细节
1、结构方案的选择可以对项目总成本进行较大优化
结构型式的确定
桩基型式的确定
2、结构计算数据的审核
关 注 事 项
1、成本优化与设计合理周期的确定
2、结构含钢量限额
八、材料设备选用的成本优化
九、设计变更的控制
十、景观工程的成本控制
十一、标杆企业精装房、售楼部样板房设计的成本控制
案例：成都标杆企业世纪城全项目成本控制案例
案例：重庆标杆企业睿城全项目成本控制
案例：成都标杆企业时代天街全项目成本控制
第二天 房地产结构成本控制与优化
一、结构成本控制的重要性与适用原则
1、结构成本、建筑成本和设备成本与建筑品质、产品销售的关系
2、结构成本控制的重要性
⑴ 结构成本控制与房产开发利润
⑵ 结构成本控制的公司利益与社会效益
3、结构成本控制的原则
以不牺牲建筑功能和立面效果为前提的结构最优化的控制原则
二、结构成本控制的阶段划分和着重点概述
1、项目建设过程中结构成本控制阶段划分与概述
2、结构成本控制的着重点
三、设计单位的选择与合同签订
1、设计单位的选择
⑴长期合作性设计单位及新设计单位的发掘与拓展
⑵设计单位与项目设计组的重要性比较与决断
⑶设计单位的单一性弊病与多家设计单位的竞争性存在的优势
⑷设计单位的选择与确定
2、设计合同的签订
⑴业主与设计单位各阶段的主、被动关系的分析
⑵设计合同对付款、服务、设计质量等内容的要求
⑶对设计单位的管控与协调
富有人情味的个人关系与坚定的底线原则
及时更换设计人员
3、业主、设计单位与审图机构的沟通
四、项目定位阶段的结构成本控制的技术支持
1、场地地质条件及周边环境对项目定位的影响
⑴场地地质条件对项目定位的影响
⑵基础形式及基坑围护形式的预先考虑
各单体关系与总体组合
⑶周边环境对项目结构成本的影响
2、项目各单体的结构选型
五、岩土工程勘察阶段的结构成本控制与优化
1、接近实情的勘察结果是结构成本控制与优化的前提
2、勘察单位的选择与技术要求
3、勘察结果的偏差对结构成本的影响
勘察本身的费用与勘察结果的价值之间的平衡关系
4、勘察数据的真实性把控
非单一勘察单位的作用
六、方案设计阶段的结构成本控制与优化
1、结构选型
2、轴网的规整性和节点的多少对结构含钢量的影响
3、商场与住宅的关系
4、地下停车库与单体的连接关系
5、单体地下层的设置与优化
七、初步设计阶段的结构成本控制与优化
1、剪力墙的布置
⑴每开间与隔开间布置剪力墙
⑵尽量减少短肢剪力墙的数量
⑶尽量减少墙柱的数量，尤其是非矩形墙柱的数量
⑷墙宜长不宜多
⑸剪力墙面积占结构面积的比例
⑹层间位移角满足规范
⑺对抗震规范等规范的遵守原则
2、基础的选型
修正和补偿后的天然地基、复合地基、复合桩基、桩基
基础底板的选型（平板或梁板）
3、基坑围护方案的选择对成本的影响
放坡、土钉与复合土钉、重力坝、灌注桩、桩撑（锚）支护体系
4、结构与围护的结合考虑对结构成本及工期的有效优化
八、施工图设计阶段的结构成本控制与优化
1、根据计算书核对结构配筋
2、板的配筋
3、梁的配筋
4、墙与柱的配筋
5、基础底板配筋
6、地下室顶板及外墙配筋
7、基坑围护方案的业主审查与专家评审
九、新技术、新工艺和新材料对结构成本降低的有益实践
1、高强钢筋与高强砼
2、现浇空心楼板
3、基坑围护新技术
⑴可回收技术
⑵新围护桩型
⑶新型支撑技术
⑷新型锚固技术
⑸复合围护形式
十、施工阶段的结构成本控制与优化
1、与施工总包方打交道
2、涉及到成本的技术变更须由甲方技术负责人认可
3、施工方案的审查
十一、结构成本控制与优化实例
【课程说明】
【主办机构】中国房地产培训中心 中国房训网
【时间地点】2014年4月26-27日 成都（具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组）
【培训费用】人民币4500元/人（含讲师费、场地费、茶歇、资料费等）会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。
【报名咨询】 全国免费咨询热线：400-6789-925 QQ：2442760608 E-mail:fangxnwang@qq.com 微信号：fangxnwang
[注：本课题亦可作为企业内训，请需要的企业电话联系: 400-6789-925]
【4月份最新房地产培训课程】
4月份最新房地产培训课程：http://www.hfsp.cn/training/pxdt/index.html
【2014年房地产培训计划】
2014年房地产培训计划下载（近700场房地产专业课程，为您量身打造！）：http://www.hfsp.cn/dongtai/notic_3339.html
（含：商业地产、工程管理、规划设计、景观设计、营销策划、销售技巧、采购管理、运营管理、项目管理、成本管理、物业管理、财务管理、税务筹划、人力资源、客户关系、企业战略、项目管控、标杆专题、楼盘考察、投融资管理、精装修管理、旅游地产、养老地产、工业地产等）
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