【课程背景】

 

　　2013年岁尾，央视三次炮轰“土地增值税”，不仅将矛头指向房地产开发商，更痛斥国家税务总局征管不力。随后，国家税务总局以官网答记者问的形式给予回应：“税务总局将进一步完善制度措施，加强土地增值税征管。”地产宏观调控持续发力，国家税务总局承受舆论压力，经济下滑地方财政吃紧，目前，国家税务总局正在酝酿出台《关于土地增值税若干具体问题的公告》（国家税务总局公告2014第***号），文件中将对：土地增值税清算条件、装修费用的扣除、项目规划建设施工支出的扣除、财政返还资金的处理、转让土地加计扣除、清算单位中的产品分类、企业分立征收土地增值税处理等事项进行进一步明确。以进一步加强对土地增值税征管和清算工作的指导。所有信息都指向--“2014年将迎来最为严厉的土地增值税征管！”作为房地产开发企业的您做好战斗准备了吗？

 

　　如果您有地块刚刚启动尚未进行税收筹划，如果您正在为项目是否应申报清算犹豫不决，如果您有应清未清楼盘在惴惴不安等待清算，如果您对土地增值税清算尚有疑难杂症，如果您对土地增值税清算缺乏系统学习，欢迎来到“土地增值税清算”专题大课堂！ 本课程由实战派专家李利威为大家详尽讲解土地增值税清算全流程，所有土地增值税问题一网打尽，化解税收风险、破解土地增值税难题、掌控节税技巧。真实案例分享，接地气、重实效，让您两天不虚此行！！！

 

　　【学员对象】

 

　　各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所等人员。

 

　　【金牌导师】

 

　　李老师：知名税务律师，“律师”、“注册会计师”、“注册税务师”，中国注册会计师协会专家团讲师、中国总会计师协会特聘专家，武汉大学税法研究中心特聘讲师、中英财务总监职业资格认证专家讲师、中国税务律师联盟成员，中国税务报资深撰稿人。

 

　　现工作于大成律师事务所，实战经验丰富，曾操刀中建地产、金融街控股、中投发展、雅戈尔地产、莱蒙地产、中冶地产、联想集团、海通集团、世茂地产、世纪金源等众多地产公司筹划项目，现担任方兴地产、金融街控股、首开地产、中翔集团、太极湖集团多家房地产企业集团税务顾问。授课形式活泼生动、深受学员喜爱。

 

　　【课程大纲】

 

　　模块一：2014年土地增值税政策和征管走向展望

 

　　模块二：启动土地增值税清算

 

　　1、清算条件 (应该清算/可以清算)

 

　　⑴ 某滚动开发项目清算时点案例

 

　　⑵ 清算单位的确定（两分型、三分型、四分型等等）

 

　　⑶ 合并、分立、投资是否土地增值税清算

 

　　⑷ “竣工”“已售”“自用/出租”“全部可售面积”的判定

 

　　⑸ 预售许可证取得后满三年的判定

 

　　2、未清算的法律责任（滞纳金/罚款/刑事责任）

 

　　⑴ 达到“应该清算”条件未清算是否构成偷税？

 

　　⑵ 清算后转让尾房未申报纳税是否构成偷税？

 

　　⑶ “可以清算”项目是否加收滞纳金？

 

　　⑷ “未按期申报”还是“拒不申报”：某地产公司稽查案例

 

　　⑸ 预缴中少缴纳土地增值税是否构成偷税?

 

　　⑹ 核定征收税款偏低被追查是否定性为偷税？

 

　　3、清算启动的纳税筹划

 

　　⑴ 清算与否的抉择：补税型；退税型；两清型

 

　　⑵ 土地增值税清算与僵尸公司注销

 

　　⑶ 汇缴前缴纳的土地增值税的所得税前扣除年度

 

　　模块三：清算前期准备

 

　　◇ 成本对象（项目类型）的划分

 

　　⑴ 普通住宅标准/保障房的项目类型等

 

　　⑵ 某地产公司地下车库确定项目类型税企争议案例

 

　　⑶ 住宅和商业可否合并计算

 

　　模块四：收入篇

 

　　1、《房地产转让收入鉴证表》概述

 

　　2、销售收入的确认

 

　　⑴ 预售/分期收款/按揭收入的确认

 

　　⑵ 订金、定金、违约金和赔偿金

 

　　⑶ 折扣转让房地产

 

　　⑷ 商品房面积与有关部门实际测量面积不一致

 

　　⑸ 转让地下车位永久使用权收入如何确认

 

　　⑹ 计税价格明显偏低的处理

 

　　3、视同销售收入

 

　　⑴ 合作建房后分房产、房屋土地对外投资

 

　　⑵ 以房抵工程款、抵广告费、以房抵银行贷款本息、以动迁补偿费抵顶购房款等

 

　　⑶ 预征时点/清算时纳税义务发生时间

 

　　⑷ 视同销售收入金额的确认

 

　　4、代收费用/价外费用

 

　　5、拆迁收入

 

　　6、政府财政返还

 

　　模块五：扣除篇

 

　　1、土地成本

 

　　⑴ 以卖股权方式买地的土地成本、接受投资的土地成本

 

　　⑵ 无偿划转土地、土地评估增值、无土地成本票据

 

　　⑶ 契税、土地使用税、耕地占用税

 

　　⑷ 拍地支付的佣金

 

　　⑸ 拆迁成本：拆迁公证费、拆迁评估费、拆迁户过渡租金

 

　　⑹ 某“拆迁还建”土地增值税纳税筹划案例

 

　　2、开发成本

 

　　⑴ 税务局如何查处虚增开发成本

 

　　⑵ 土地增值税清算中如何审核发票

 

　　⑶ 疑难实务：甲供材、公共配套、精装修、售楼处、红线外

 

　　⑷ 地下车位处理：人防车位、有产权车位、无产权车位

 

　　⑸ 成本分摊的技巧（解析项目的52种清算方案）

 

　　3、开发费用和税金扣除

 

　　⑴ 开发费用土地增值税前扣除的纳税筹划思路

 

　　⑵ 土地增值税和企业所得税对利息费用口径差异

 

　　⑶ 利息疑难实务：融资顾问费、统借统还利息、利率上限等

 

　　⑷ 三种基本信托融资模式的利息扣除

 

　　⑸ 某私募股权融资的案例解析

 

　　⑹ 税金疑难实务：土地使用税、各种基金等

 

　　4、清算后事项

 

　　◇ 某房地产开发企业清算后尾盘的纳税筹划案例

 

　　模块六：特殊业务

 

　　1、合作建房如何进行土地增值税清算？

 

　　2、合并是否可以节省土地增值税？

 

　　3、投资时如何计算土地增值税？

 

　　4、土地增值税的核定征收

 

　　5、如何注销项目公司？

 

　　模块七：稽查后风险应对篇

 

　　1、应清未清项目是否缴纳滞纳金和罚款？

 

　　2、核定征收税款偏低是否定性为偷税？

 

　　3、预缴时少交税款的法律责任？

 

　　4、未办理注销税务登记的如何追缴税款的规定

 

　　模块八：专家现场预留时间与学员互动交流，答疑解惑。

 

　　【课程说明】

 

　　【主办机构】中国房地产培训中心   中国房训网

 

　　【时间地点】2014年5月10-11日   广州◇云辰酒店

 

　　【培训费用】人民币2880元/人（含学习费、场地费、资料费、茶歇），会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

 

　　【报名咨询】 全国免费咨询热线：400-6789-925     QQ：2442760608    E-mail:fangxunwang@qq.com   微信号：fangxunwang

 

　　[注：本课题亦可作为企业内训，请需要的企业电话联系: 400-6789-925]

 

　　【5月份最新房地产培训课程】

 

　　5月份最新房地产培训课程：http://www.hfsup.cn/training/pxdt/index.html

 

　　【2014年房地产培训计划】

 

　　2014年房地产培训计划下载（近700场房地产专业课程，为您量身打造！）：http://www.hfsup.cn/dongtai/notic_3339.html

 

　　（含：商业地产、工程管理、规划设计、景观设计、营销策划、销售技巧、采购管理、运营管理、项目管理、成本管理、物业管理、财务管理、税务筹划、人力资源、客户关系、企业战略、项目管控、标杆专题、楼盘考察、投融资管理、精装修管理、旅游地产、养老地产、工业地产等）