【课程背景】

 

　　房地产与建筑业何时“营改增”？如何应对和筹划？

 

　　中央何时出台房产税？对房地产及建筑业影响几何？

 

　　网络发票的出台是否预示着深层的税收变革？会对房地产及建筑业产生何等影响？

 

　　纳税筹划能给房地产及建筑施工企业带来多大的税收效益？有没有风险？

 

　　主流纳税筹划思路与方法真的让房地产企业和建筑施工企业获益了吗？

 

　　当前专家设计的房地产及建筑业纳税筹划思路与方法中存在哪些错弊？会给纳税人带来怎样的税收风险？应怎样进行调整和完善？

 

　　【学员对象】

 

　　各房地产建筑施工企业领导、主管财税领导、财务总监、财务经理、财务人员以及税务、会计事务所和各财务咨询公司的人员。

 

　　【金牌导师】

 

　　胡老师：

 

　　法律硕士、注册税务师、经济师；现供职于江苏省地方税务局；中国税网特约专家；中国纳税答疑网答疑专家；中国纳税筹划师授课专家、中国税务咨询师考试指导专家、税务会计师考试指导老师，个人所得税专家库成员，在业界享有"财税百事通"称号。在《财政研究》、《经济研究参考》、《经济学消息报》、《中国税务》、《经济法论丛》、《涉外税务》、《财会通讯》、《财会研究》、《税务与经济》等报刊发表财税论文百余篇，有多篇文章被中国人民大学报刊复印资料全文转载；出版有《新纳税申报表填报》、《个人所得税法解读》、《企业所得税汇算清缴手册》、《纳税评估模型与案例》等著作。先后在北京、上海、厦门、广州、南京、贵阳、成都、济南等近百个城市举办过房地产建筑财税专题讲座与培训。讲授由浅入深、内容准确、分析透彻、操作实用。

 

　　【课程大纲】

 

　　第一讲：2014年最新税收改革动态与策略应对

 

　　1、新一轮税制改革的背景与前瞻

 

　　（1）30年来的税制改革历程回顾

 

　　◇［问题］税制改革处理的是什么关系？2014年税改需要解决什么样的根本性问题？对企业发展是利还是弊？

 

　　（2）新一轮税制改革的五大主题

 

　　◇［问题］税制改革五大主题的调整，需要企业做出怎样的应对？比如说在计算缴纳企业所得税时是否需要考虑职工利益？与税务机关处理好征纳关系是否还能继续畅通无阻？

 

　　（3）新一轮税制改革的内容动向

 

　　2、房产税改革试水与深化改革

 

　　（1）为什么要进行房产税扩围改革？

 

　　◇［问题］房地产税改革仅仅是中央对房地产市场实施调控的手段吗？

 

　　（2）何时进行房产税的扩围改革？

 

　　◇［问题］房产税法会在何时出台？2015年，还是2016年？

 

　　（3）房产税改革的主要内容有哪些？

 

　　◇［问题］个人拥有的所有房产都征税吗？网络上流传的所谓个人有80平米的免税优惠是真的还是假的？境外的房产是否也征房产税呢？

 

　　（4）房产税改革对房地产及建筑业有何影响？如何应对？

 

　　◇［问题］房产税的开征会对中国房地产市场产生多大影响？房价会跌还是涨？对中国经济又会有什么影响？建筑业会因之受牵连吗？会产生新的税务稽查风险吗？物价与股价会涨还是跌？

 

　　3、发票使用与税收征管变革

 

　　（1）中国式征税的弊端分析

 

　　◇［问题］以票管税究竟有几重罪？还会继续占据征税主流吗？为什么很多国家没有发票，税收征管效率却很高？为什么要发票改革？其背后的问题是什么？

 

　　（2）网络发票试点正当时

 

　　◇［问题］什么是网络发票？网络发票是网店使用的发票吗？推行网络发票有什么好处？又需要哪些条件？这些条件是否成熟？

 

　　（3）发票改革推出终极版

 

　　◇［问题］中国发票改革会向何处去？发票改革的终极版本会是什么？当终极版来临时，房地产企业与建筑施工企业又该如何应对？

 

　　4、其他税制改革内容早知道

 

　　（1）个人所得税从分类税制向综合税制迈进吗？

 

　　（2）税收征管法会不会修订？何时修订？对企业有何影响？

 

　　（3）土地增值税会如何改革？对开发企业有何影响？

 

　　5、税制改革后房地产及建筑施工企业该如何做好筹划准备？

 

　　第二讲：房地产及建筑业经典筹划思路的错弊分析

 

　　1、地产企业土地取得环节经典纳税筹划思路错弊分析

 

　　（1）视不同用途调节土地受让价格筹划方案的错弊分析

 

　　◇［案例］A地产企业受让地地块，总价1亿元。企业拟将其中的80%用于商业开发，20%留作自建办楼。筹划师出谋划策，让国土部门开具两张发票，其中商业开发用地价格9000万元，办公楼用地1000万元。如此，商业用地的土地成本增大，可规避土地增值税、企业所得税；而自用土地成本减少，可少缴纳房产税等。试 问：这种筹划思路是否可行？需要注意什么风险？

 

　　（2）避免多次流转纳税的土地受让主体选择错弊分析

 

　　◇［案例］A企业拟受让B企业的土地，然后再投资设立C企业从事房地产开发。考虑到A企业受让B企业土地后需要缴纳印花税、契税，投资设立C企业时又需要缴纳企业所得税与土地增值税，因而，筹划大师决定直接由C企业受让B企业的土地。那么这种筹划思路是否正确呢？有何风险呢？

 

　　（3）以股权收购取代项目转让的筹划思路错弊分析

 

　　◇［案例］A企业取得土地后进行了实质性项目开发，因资金需要，决定转让其正在开发的项目。而B企业恰恰没有项目可做，于是决定受让A企业的项目。为进行筹划，两企业 协商，决定由B企业收购股权，而不是直接受让在建工程项目。而且，测算后发现，股权受让比项目受让可以少缴纳相当部门的税款。

 

　　试 问：这种纳税筹划是否可行？风险有多大？

 

　　（4）转让通过股权收购取得土地项目筹划思路错弊分析

 

　　◇［案例］甲开发企业拟将其开发的在建项目以股权转让的方式以5亿元的价格转让给了乙企业，但为了规避土地增值税等，双方协商进行筹划：甲将其中的80%的股权以4亿元转让给乙企业，然后从乙企业的关联方借得资金1亿元；其后在项目开发完成后，从项目中分得股息、红利1亿元，用于归还乙企业关联方的借款。至此，甲企业取得5亿元股权转让收入，，1亿元少缴纳土地增值税与企业所得税。试 问：此筹划思路是否可行？

 

　　（5）以建造特定项目换取土地筹划思路的风险分析

 

　　◇［案例］为了获得开发用地，A地产企业与政府商定，为政府建造一座公园、一座桥梁。开发用地的取得成本2亿元，开发成本预计3亿元，最终销售收入预计12亿元。但建造公园桥梁的成本为1亿元。经高人指点，确定下列筹划方案：开发企业与政府部门协商，要求政府部门开具土地出让价格3亿元，其后，政府用应收土地出让金与开发企业的应收工程款对冲，进而把公园与桥梁建造成本打入土地成本，规避土地增值税。试 问：此纳税筹划思路能否给企业带来筹划收益？

 

　　（6）变土地返还款为土地价格折扣筹划思路的错弊分析

 

　　◇［案例］甲企业与当地政府签订土地受让合同，受让价5亿。但当地政府允诺给予2亿的土地返还款。考虑到土地返还款不能抵减土地增值税的土地成本，而且还需要缴纳企业所得税等相关税费，因得高人指点做如下策划：与当地政府协商，把土地返还款转变为土地价格折扣。试 问：此种筹划能否得到政府的支持与配合？

 

　　☆ 延伸思考：又有筹划专家指出，如果价格折扣行不通，可以考虑将土地返还款转变调整为政府奖励。进而可以将应税收入转变成不征税收入。这种思路是否比上一方案更加可行呢？

 

　　2、规划设计阶段的纳税筹划与经典案例分析

 

　　（1）以流转税换取土地增值税的筹划思路风险分析

 

　　◇［案例］甲企业开发一项目，考虑到其中的增值额较大，因而在项目开工之初，即设立独立的设计、咨询等子公司A、B等，然后由A、B等子公司提供规划、设计、咨询等服  务，进而增大甲企业开发项目的开发成本，使其开发项目的增值额大幅度下降，规避了大量的土地增值税。

 

　　试 问：此类以流转税换取土地增值税的筹划思路是否可行？

 

　　（2）合作开发的筹划路径选择与错弊及其风险分析

 

　　◇［案例］A企业有土地但缺资金，而B企业有资金，但没项目，于是两企业决定进行合作开发，并且，在高人的指点之下，选择设立法人企业的方式进行合作开发。试 问：投资设立法人企业进行全作开发，真的能够给企业带来纳税筹划收益吗？

 

　　（3）分别核算与合并核算的筹划及其思路分析

 

　　◇［案例］A地产企业同时取得两地块，第一处预计售价1亿元，按税法计算确定的可扣除的项目费用总额4000万元；第二处预计售价1.5亿元，按税法计算确定的可扣除的项目费用总为1亿元。企业出于规避土地增值税等相关税费的目的，经高人指点后，将两个项目合并核算，而且经过测算可以少缴纳土地增值税3000多万元。试 问：这种纳税筹划思路与方法是否可行？

 

　　☆ 延 伸：如果是同一地块，分期开发与合并开发是否可行呢？

 

　　（4）为规避土地增值税实施费用转移筹划策略的可行性分析

 

　　◇［案例］A公司投资设立了两个项目子公司，其中B子公司为别墅开发项目，C子公司为一般商品房开发项目。考虑到B的增值额较高，土地增值税税负较重，因而企业做出如下筹划：其一是将A公司的一部分行政管理人员以及C公司的人员费用等纳入（转移）到B公司，其二是将人A、C公司的一部分费用转移至B公司。试 问：如此筹划是否可行？是否能够给企业带来真正的筹划收益？

 

　　（5）开发产品类型的选择筹划及其可行性研究与分析

 

　　◇［案例］甲地产企业取得土地一块，对于开发何种类型房产，公司内部有不同的意见，其中大多数财务人员的观点是：为了享受土地增值税优惠，应当尽量多的开发普通商品房。试 问：这种观点有没有道理？

 

　　（6）代理建房筹划策略需要注意的操作细节与风险分析

 

　　3、开发建设阶段的纳税筹划与经典案例分析

 

　　（1）资金筹措中真债权作股权筹划策略的风险分析

 

　　◇［案例］甲企业项目资金紧缺，为了获得必要资金，与乙企业商定：乙向甲投资，当项目完工，甲企业不再需要资金时，则向乙企业收购其所拥有的甲企业的股权。如此，即不仅可免除甲企业资金匮乏之痛，而且还可以实际纳税筹划，使乙企业规避利息营业税与企业所得税之苦。试 问：此种纳税筹划思路是否可行呢？

 

　　（2）关联方资金往来的筹划操作思路的调整与完善

 

　　◇［案例］A开发企业与B建筑施工企业系母子公司，A取得一个大的开发项目，急需大量开发资金；而B企业恰恰有大量闲置资金，因而双方签订协议：A向B采购建筑安装劳务，B企业为A企业垫付巨额资金进行开发，如此即规避关联方借款利息税前只能限额扣除问题。问：此种纳税筹划思路是否可行？

 

　　☆ 延伸思路：假如A、B通过委托银行贷款的方式进行借款是否也可以规避关联方借款利息税前扣除限额的限制？

 

　　（3）混淆不同项目成本实施土地增值税筹划策略风险分析

 

　　◇［案例］甲地产企业取得土地200亩，拟将其中的60亩用于开发别墅，80亩开发普通商品房，剩余部分与政府合作开发医院和学校、酒店以及游乐场。政府对医院和学校给予每平5000元的经济补偿。酒店以及游乐场建成后由公司用于对外出租经营。企业出于规避土地增值税的目的，决定混淆不同项目的成本，即只确定了普通商品房和非普通商品房两个成本项目。试问：这种筹划能不能成功？

 

　　（4）甲供材的税收分析分析及其纳税筹划策略分析

 

　　◇［案例］甲地产企业与乙建筑企业签订一工程合同，合同中中约定：工程所需设备、材料等全部由乙方提供。现在双方想在降低开发成本的同时，降低税收成本，

 

　　试 问：两企业该如何处理，才能最大化的获取税收收益？工程材料如何处置才不用缴纳营业税？

 

　　（5）增加开发成本费用规避土地增值税筹划错弊分析

 

　　4、销售阶段的纳税筹划与经典案例分析

 

　　（1）土地转让转换为投资业务的纳税筹划败局分析

 

　　◇［案例］甲地产企业拟转让其受让的土地使用权，但考虑到其中的营业税等相关税费，因而与受让方协商后作出下列筹划：甲企业先以土地使用权向乙企业投资，然后再向乙企业转让股权。如此，也就实现了规避营业税的纳税筹划目标。

 

　　请 问：甲企业真的能够取得纳税筹划收益吗？

 

　　（2）开发商品销售规避土地增值税筹划思路分析

 

　　◇［案例］甲地产企业开发一个商业楼盘，拟对外销售给乙企业。甲想通过筹划规避其中的土地增值税。于是便向某筹划专家请教，第一个专家说不能规避土地增值税；第二个专家说可先按照48号文的规定先投资再转让股权进行筹划，第三个专家说在项目之初就可以先转让土地使用权再实施代理开发；第四个专家说采取代建房方式进行筹划……请问：销售不动产究竟如何规避土地增值税？

 

　　（3）设立子公司实施销售筹划策略的风险分析

 

　　◇［案例］A地产公司计划以2.3亿元出售普通标准住宅，土地成本0.45亿元，开发成本0.5亿元，期间费用0.3亿元。因税负较重，在高人指点之下，设立独立销售子公司实施纳税筹划：A公司先将商品房以1.6亿元价格出售给子公司，子公司再以2.3亿元对外销售，如此，大华公司就可以免征土地增值税了。

 

　　请 问：这种纳税筹划思路可行吗？

 

　　（4）卖房赠送空调、汽车等纳税筹划策略的调整

 

　　◇［案例］A房地产开发企业一直以来采用卖房赠汽车、空调等房实施促销，其做法为：先到4S店或者空调销售企业购买汽车或者空调，然后再到国税局开具发票，并将发票交给购房人。如此不仅要缴纳增值税，还不能少缴土地增值税。经高人指点后，房地产开发企业采取下列策略筹划：（1）与某汽车4S店联系，合作开发促销活动，条件是4S店向其客户销售规定的汽车并开具发票；（2）与顾客签订《房地产销售合同》时，将拟赠送的汽车从合同价款中扣除；（3）要求顾客在购买别墅之前，必须与4S店签订《汽车销售合同》，购买指定的汽车并支付款项。

 

　　试 问：上述的筹划思路是否可行？

 

　　（5）销售价格或增值额临界点筹划策略的错乱

 

　　◇［案例］甲企业开发出一批普通商品房。经过初步测算，发现如果确定商品房销售价格为每平米5800元，那么其增值率为21%，而如果适当降低，如每平米5500元，则增值率降低到19.8%，不用缴纳土地增值税，公司层决定，降低房价实施纳税筹划。试问：这种经降低销售价格，实施增值率临界点的筹划策略是否可行？

 

　　（6）装修业务独立能够降低土地增值税税负吗？

 

　　◇［案例］甲地产企业设立乙建筑安装子公司，其目的为：把装修业务独立出去后，将其中的一部分不动产销售收入转换为装修收入，不仅可以规避土地增值税，而且还可以规避工程材料的营业税。

 

　　试 问：此种纳税筹划思路真的可行吗？其中都包含了哪些涉税风险？

 

　　（7）代收费用并入销售收入实施纳税筹划的错弊分析

 

　　5、持有物业期间的纳税筹划与经典案例分析

 

　　（1）租金转换为物业费或者仓储费筹划的错弊分析

 

　　（2）地产公司租赁变身物业公司的筹划策略风险分析

 

　　（3）母子合并的政策适用争议与筹划风险分析

 

　　【课程说明】

 

　　【主办机构】中国房地产培训中心   中国房训网

 

　　【时间地点】2014年7月11-12日   无锡◇古罗马大酒店

 

　　【培训费用】人民币2880元/人（含学习费、场地费、资料费、茶歇），会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

 

　　【报名咨询】 全国免费咨询热线：400-6789-925     QQ：2442760608    E-mail:fangxunwang@qq.com   微信号：fangxunwang

 

　　[注：本课题亦可作为企业内训，请需要的企业电话联系: 400-6789-925]

 

　　【7月份最新房地产培训课程】

 

　　7月份最新房地产培训课程：http://www.hfsup.cn/training/pxdt/index.html

 

　　【2014年房地产培训计划】

 

　　2014年房地产培训计划下载（近800场房地产专业课程，为您量身打造！）：http://www.hfsup.cn/dongtai/notic_3339.html

 

　　（含：商业地产、工程管理、规划设计、景观设计、营销策划、销售技巧、采购管理、运营管理、项目管理、成本管理、物业管理、财务管理、税务筹划、人力资源、客户关系、企业战略、项目管控、标杆专题、楼盘考察、投融资管理、精装修管理、旅游地产、养老地产、工业地产等）