【课程背景】

　　当我们在高速公路上开车的时候，既要保持引擎的高速运转，也要时刻保持清晰的头脑。你的眼睛既要紧盯前方的路，也要时刻关注你的仪表板。

　　企业的决策者在做出一项决定的时候，有没有关注过企业的仪表板－财务报表，有没有根据财务报表上的有限数据判断出企业存在的问题和未来的趋势？

　　当我们在对外进行投资、并购的时候，有没有充分关注过被投资或并购企业的财务报表，我们的投资行为是否得当，所购买的企业是否物有所值？

　　当一个企业的销售突飞猛进、一路高歌的时候，我们是否对企业的财务状况给予足够的重视，是不是销售好了真的是一切都好了吗？当我们过分关注利润的时候，我们是不是同样也关注到了现金流？

　　【课程收益】

　　1、掌握基本财税知识和财税理念，加强部门与部门间的沟通；

　　2、能更有效地与财务专业人员交流，并更好地理解公司的财务政策；

　　3、了解房地产开发流程重要财税风险节点；

　　4、掌握评价房地产企业财税状况的基本方法；

　　5、学会用财务头脑来侦测经营管理问题所在；

　　6、学会从数据出发寻找公司经营各个环节的改进方案，加强管理者的战略思维意识与掌控力；

　　7、学会把管理的目标进行量化，并提高整体预测能力。

　　【学员对象】

　　房地产企业总经理、分管副总、项目总、运营总监、经理、财务总监、经理及财税管理相关负责人

　　【王牌导师】

　　朱老师：

　　资深房地产财税管理专家、中国注册会计师、多家上市公司税务顾问、12年房地产财税管理实战经验、上海财经大学、南京大学MBA，现任某房地产集团财税管理高管；提议修改《营业税》劳务发生地条款，被国家税务总局采纳；

　　专长于：房地产行业税收业务和形式重于实质的筹划方式，事后税务筹划、直接面对稽查证据税务筹划方式的原创者；形式重于实质税务筹划原创者，长于发现税法的漏洞和不足。致力于换个角度看税法，寻求以最少的时间成本获得最佳的可操作税收方案；

　　学术成绩：在国家核心财经期刊《财务与会计》与《中国税务报》上发表税收筹划文章5万余字，其中房地产行业税收疑难系列文章被《财务与会计》作为创刊三十年代表作品；

　　培训过的企业：万科集团、中海地产、九龙仓、凯德置地、海航地产、中铁地产、景瑞地产、世茂地产、路劲地产、碧桂园、新城房产、仁恒地产、招商地产、保利地产、上实发展、绿地集团、绿城集团等70余家中国地产百强企业。

　　【课程大纲】

　　第一部分：房地产开发流程重要财税风险节点介绍

　　一、开办初期重要财税风险点

　　1、公司设立前，可以利用地方政府间的竞争关系，与地方政府谈判，取得公司注册地税收优惠返还，有多个案例表明，可以取得地方政府财力实得部分70%的直线税收返还。

　　2、开办初期，项目公司财务部门必须及时根据集团财务制度与流程建立新办公司流程与制度，保证母子公司之间制度与流程的传承与衔接。

　　二、四证取得前重要财税风险点

　　1、发改委立项，部分银行的融资总额按发改委立项总额的50%为限，因而争取立项投资总额最大化。

　　2、做好土地与在建工程抵押，对于分期开发的项目，需要做好土地分割抵押。

　　3、大部分银行三证上会，四证提款，因而四证取得前自有资金投入最大化，房地产公司需要搭建补充的融资平台，建立直接融资的渠道，以防资金断裂，此时资金风险最高。

　　4、甲供材料的税收处理，区分可以甲供的材料与设备，实现税收优化。

　　三、预售节点重要财税风险点

　　1、做好按揭银行的谈判，选择优势互补的银行。

　　2、制订销售流程，开盘前进行实战演练。

　　3、财务部参与定价，制订底价，对促销政策与定价政策提出意见。

　　4、从集团层面安排资金，考虑是否提前还款。

　　5、预售后，税收风险开始上升，关注流转税与房产税的交纳。

　　四、竣工节点重要财税风险点

　　1、竣工备案，企业所得税风险突然上升，销售开发产品企业所得税从毛利率预征转为实际利润率征收，房地产公司的假发票与成本分摊风险提升。

　　2、竣工备案，会计上停止建造成本的资本化。

　　五、交房节点重要财税风险点

　　1、交房是会计上确认收入与成本的重要节点，对于上市公司而言，是利润操纵的重要节点。

　　六、清算环节

　　1、土地增值税清算、企业清算，最好公司注销一次性打包税务处理。

　　第二部分：财务必备知识

　　一、财务是什么？

　　1、介绍财务的四大职能

　　2、介绍财务管理的四大手段

　　3、财务的四种境界

　　二、如何读懂三张报表

　　1、如何看公司的基本面

　　2、财务报表里的操纵技巧

　　3、财务部的价值

　　三、收入、成本的确认

　　1、从几大地产上市公司的收入确认不同说起

　　2、销售成本的计算

　　四、成本的归集、计算与分摊

　　1、介绍成本的计算流程图

　　第三部分：税务必备知识

　　一、税的产生

　　1、税收本质（分配说、交易说）

　　2、税收的固定性， 就是法定性，是税收管理的法律渊源

　　3、税收体系

　　二、税法中的两套体系

　　1、法规中的实质重于形式（与会计近似）

　　2、实战中的形式重于实质（稽查局  法律事实优于经济事实）

　　三、税收实践主要特征

　　1、信息不对称

　　2、对税务机关的立法保护（核定权与复议前置）

　　四、税收筹划

　　（一）、避税的四种境界

　　（二）、税法的漏洞与硬伤-缺少核心概念和逻辑性不严密是税收筹划的一个利器

　　（三）、筹划的基本程序

　　（四）、创新性筹划

　　（五）、（避）节税手法归类

　　（六）、营改增对房地产企业的影响

　　第四部分：房地产开发全程纳税筹划案例与涉税问题解析

　　一、购买土地环节税收风险控制关键点

　　1、购地合同所涉印花税、土地使用税、契税风险

　　2、房地分离如何缴纳契税

　　3、关注资本运作手法产生额外的税收负担

　　4、拆迁补偿用房的涉税处理

　　5、集体用地房地产开发的特殊处理

　　二、公司设立环节税收风险控制关键点

　　1、选对公司注册地

　　2、注册资本金与资本弱化

　　3、分公司或子公司的选择

　　4、开办期的止点

　　三、开发环节税收风险控制关键点

　　1、境外设计费涉税解析

　　2、甲供材的避税空间

　　3、统借统还的法律形式

　　4、母子公司往来不需交营业税

　　四、销售环节税收风险控制关键点

　　1、购房俱乐部会员费的纳税时点

　　2、卖房送汽车是否混合销售行为

　　3、无产权证地下建筑是否可以转让

　　4、精装房销售的流转税问题

　　5、购入在建工程开发销售是否可以差额征营业税

　　6、售楼处、样板房的涉税问题

　　7、合作建房

　　8、同是违约金纳税并不同

　　五、竣工后环节税收风险控制关键点

　　1、竣工备案的形式要件及涉税后果

　　2、交房才是所有权风险转移的标志

　　3、资产的后续计量与房产税疑难问题

　　六、企业所得税应对方案

　　1、国税发［2009］31号文亮点与漏洞解析

　　2、收入的确认

　　3、成本计算与分摊

　　4、期间费用的处理

　　5、企业所得税财税处理案例

　　第五部分：投资必备知识分享

　　1、净现金流（ NCF ）

　　2、内含报酬率（IRR)

　　3、净现值（NPV)

　　【课程说明】

　　【主办机构】中国房地产培训中心   中国房训网

　　【时间地点】2013年9月14-15日   北京（具体地点开班前一周统一发《报到通知》另行通知，详情请咨询会务组）

　　【培训费用】人民币3800元/人（含讲师费、场地费、茶歇、资料费等）会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

　　【报名咨询】 全国免费咨询热线：400-6789-925     QQ：2442760608    E-mail:fangxunwang@qq.com

　　[注：本课题亦可作为企业内训，请需要的企业电话联系: 400-6789-925]

　　【最新房地产培训课程安排】

　　最新房地产培训课程安排：http://www.hfsup.cn/training/pxdt/index.html

　　【2013年房地产培训计划】

　　2013年房地产培训计划下载（近700余门房地产专题课程，为您量身打造！）：http://www.hfsup.cn/dongtai/notic_2414.html

　　（含：商业地产、营销策划、运营管理、投融资管理、项目策划、规划设计、项目管理、采购管理、成本管理、工程管理、营销策略、客户服务、财务筹划、物业管理、人力资源、中介经纪、旅游地产、养生养老地产、标杆专题、楼盘考察、房产MBA、房地产策划师等）